2016年4月1日 星期五
夏日將至，委員會處理冷氣滴水公告範例
時將漸至夏日，委員會即將面臨經常會處理的住戶問題，便是冷氣滴水會影響其他住戶的權益，要如何撰寫公告文，讓住戶看了如果不妥善處理，將會有何樣的法律後果，這裡提供嘉義市政府環保局建議的官方版供參考
2016年3月8日 星期二
住戶噪音不改善，如何透過法律程序解決！
居住在公寓大廈最擾人的問題之一，就是遇到没有公德心的左鄰右舍，與其爭執生氣還不如學會跟法官講，請法官主持公道來要求其改善，這是現代人必須學會的技能之一，很多都捨此道而偏用最原始的技能來處理，一不小心反而造成自己理虧被告賠償，這也是本站一直想提供網友們正確的DIY方法理念。
常見住戶間的糾紛，就是「非持續」的噪音不知如何處理，非持續性噪音最無法解決問題，是因無法請環保局以科學儀器測量，採用「噪音管制法」來處罰，而忽略掉其實還可以循「社會秩序維護法」來主張權益。
以下的剪報是摘自昨日(105-3-7)蘋果報所刊登的新聞，受害桑姓住戶因其住在樓下7樓的住戶女兒，長期在晚上及假日練琴，影響到自己生活安寧的權益，而循「社會秩序維護法」程序解決，是典型處理類似情況的參考解決方案。
綜合解決方案建議如下：受干擾協調無效→蒐證→反應管委會請其出面協調(無效)→報警請警察依社會秩序維護法第72條第3款處罰(警察一定要處理，理由如下圖)
為讓各位網友瞭解詳細經過及原由，站長經由司法院公開裁判書資料並附於後，供大家參考，希望對日後解決類似案件有所幫助及參考！
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| 本截圖來源：105-3-7日蘋果日報 |
---------------------法院判例--------------------
臺灣新北地方法院三重簡易庭裁定
105年度重秩聲字第1號
移送機關 新北市政府警察局新莊分局
聲明異議人 戴○○
即受處分人
上列聲明異議人即受處分人因違反社會秩序維護法案件，對於新
北市政府警察局新莊分局於105年1月5日所為之處分（新北警莊
刑字第0000000000號）聲明異議，本院裁定如下：
主
文
異議駁回。
事 實 理 由 及 證 據
一、 原處分書略以：聲明異議人即受處分人戴○○（下稱異議人)為新北市○○區○○街00號7樓之住戶，竟放任其女兒長時間在該住處內，以練習樂器之方式製造製造噪音，妨害公眾安寧，雖異議人矢口否認違序行為，然經證人之指證綦詳，因認定異議人之行為有違反社會秩序維護法第72條第3款之規定，而處異議人新臺幣(下同）1,500元之罰鍰。
二、 二、聲明異議意旨略以：異議人之女兒為音樂班學生，練琴為回家作業，並非假日整天練習，而異議人均有按大樓規定時間讓女兒練琴彈奏，亦未超過環保局所規定噪音分貝之標準，故非噪音。又本件檢舉人僅有2人，難認有符合妨害公眾安寧之要件，另張逸中並非親自在場見聞噪音之證人，且異議人經桑和崇之配偶同意，在住處內加裝隔音窗、隔音棉地毯、窗簾之設置，顯見異議人已盡所能改善隔音設備，原處分機關未予詳查，遽此認定異議人有放任其女兒彈奏鋼琴之行為係屬製造噪音妨害公眾安寧，而依社會秩序維護法第72條第3款予以處罰，顯有未當，請求撤銷原處分。
三、 按製造噪音或深夜喧嘩、妨害公眾安寧者，處6,000 元以下罰鍰，社會秩序維護法第72條第3 款有明文規定。又按該條所稱噪音，係指噪音管制法令規定之管制標準以外，不具持續性或不易量測而足以妨害他人生活安寧之聲音，違反社會秩序維護法案件處理辦法第11條亦定有明文。據此，足認上開社會秩序維護法條文所處罰之「噪音」，與噪音管制法第3 條所規定：「本法所稱噪音，指超過管制標準之聲音。」不同，並不以超過管制標準之聲音為限，而係以足以妨害他人生活安寧為要件。經查，本件異議人女兒在其住處彈奏鋼琴所生之聲音，已妨害相鄰住戶之安寧之事實，業經異議人相鄰住戶即桑和崇於警詢時證述明確，核與異議人亦自承其女兒確有於住處內彈奏鋼琴一情相符，應可採信。又衡諸一般住戶於家中休息，無非係藉此獲得身心寧靜與放鬆，乃屬 現代工商社會之常態，而異議人卻放任其女兒長時間在住處內練琴，且學琴者於學習階段多以斷斷續續一再反覆嘗試之方式，不斷練習新曲，藉以熟悉各項琴技，對音律之熟稔、乃至於鑑別程度，當與社會通常一般人之認知有別，自不能以其所認，逕為社會通準之依據，故學琴者所彈奏之琴聲，對於期待在家休息之其他住戶而言，應屬足以妨害他人生活安寧之聲音，堪予認定。是異議人辯稱其為音樂班學生，練琴為回家作業，並非假日整天練習，亦未超過環保局所規定噪音分貝之標準，故非噪音乙節，尚難憑採，雖異議人復辯稱已盡所能改善隔音設備云云，惟依卷內資料並無法認定異議人確有在其住處內加裝隔音窗、隔音棉地毯及設置窗簾等情事，是異議人此部分所辯，亦難信為真實。
四、 次按是否妨害公眾安寧，應視噪音來源所處之環境及一般社會觀念是否容許為斷。本款所謂「公眾」，固指行為人以外之不特定人或多數人在內，但如2人以上之特定少數人，只要其生活安寧確有受妨害之具體事狀，亦可構成本款違序規定。查本件異議人上址家中因經常於平日晚上18-22時之間練習樂器，假日則是整天，長時間不定時地製造噪音，嚴重干擾樓上住戶而無法獲得寧靜休息，嗣檢舉人即樓上住戶桑和崇於104年11月29日報警向異議人反應練琴聲對伊及其家人居家安寧造成妨害後，復經由社區總幹事張逸中協調，異議人雖表明有協調改善之意願並加裝氣密窗，但仍處於未改善之狀態下持續發出練琴聲，此有住戶桑和崇及擔任居中調解之社區幹事張逸中於警詢時之證述存卷可參，且依我國一般民情，若非已超逾合理耐受限度，泰多採息事寧人之態度，而不致於向警方檢舉，惟本件檢舉人卻選擇報警處理者， 足見異議人長期任其女兒發出琴聲製造噪音，確影響樓上住戶及其家人居住安寧，已達長期干擾不堪忍受之程度，是異議人辯稱本件檢舉人僅有2人，難認有符合妨害公眾安寧之要件等語，容有誤會，亦非可採。綜上所述，本院認異議人確有放任其女兒製造足以影響他人生活安寧之聲音，且已妨害公眾安寧，堪以認定。至異議人辯稱均有按大樓規定時間讓女兒練琴彈奏是否符合社區公約之規定，核與本件是否違序之認定無關，附此敘明。原處分機關以異議人之上開行為，合於上開條文之規定而對異議人處以上開罰鍰，應屬有據，異議人指摘原處分不當，為無理由，應予駁回。
五、依社會秩序維護法第57條第2項前段，裁定如主文。
中 華 民 國 105 年 2 月 15
日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 彭松江
以上正本證明與原本無異。
本件不得抗告。
書 記 官 林映君
中 華 民 國 105 年 2 月 15
日
2016年2月18日 星期四
2016年2月6日 星期六
遇到這樣的主委，該如何主張法律應有的權益?
本日蘋果日報(2016-2-6日)刊登主委的大名，落款在大樓的剛拉皮完成的外牆，遭住戶抗議並且互駡後，最後雖然和解收場，但是背後的公寓大廈管理的法律問題，是值得探討以利對居住大樓的網友，提供日後遇到類似案例參考！
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| 資料來源：104-2-6日蘋果日報 |
問題是該大樓的規約是否有明定限制外牆的設置廣告物之使用行為，如果没有明文限制，如果主委不遵守仍持續不回應時，大樓住戶便要召開臨時區分所有權人會議決議拆除。
三、陳情書撰寫：大部份的住戶面對的問題，便是陳情書不知該如何撰寫，以下是版主建議的內容
陳 情 書
受文者：○○縣(市)政府
主旨：○○大樓主委○○違反公寓大廈管理條例第8條第2項外牆使用規定，陳情貴府處理，請查照！。
說明：
一、 ○○大樓主委○○於○○年○○月○○日，其施作本大樓外牆廠商於大樓牆面，將主委大名落款於牆面上，請參考圖片（如附圖）。
二、 本大樓規約（或○○年○○月○○日所召開的區分所有權人會議決議）……有關外牆使用，須…。
三、 主委有關的廠商行為，已明顯違公寓大廈管理條例第8條第2項之規定，請貴府依同條例第49條處理。
陳情人：○○○
身份證字號：S123456789
電話：0912345678
地址：○○○○○○
中華民國○○年 ○○ 月○○ 日
2016年2月5日 星期五
意見交流~規約修訂的合法出席人數！
網友vivian wang2016年1月31日 上午12:17請問版主「經3人1/5以上人數出席，以出席人數過半數同意，即完成規約修訂」的3人1/5以上人數出席，是指什麼？？？
版主見解：
一、版主認為，有關規約修訂的法定人數，如果舊的規約並未對有效會議出席人數作限制，便回歸到公寓大廈管理條例來處理。但是，依條例第31條之規定人數，其合法開議的門檻過高，實在不易達成，所以才有條例第32條降低門檻再次開議的人數。
二、針對無法參加區分所有權人會議的區分所有權人，在條例第27條第3項規定可以委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席，並且規定如果受託人超過全部區分所有權人1/5以上時，超過部份將不予計算，換言之1人只能接受1/5區權人委託。
三、依據條例第32條再次開議最低門檻雖1/5，如果只有1人持1/5還不夠，必須要3人1/5才符合法定要件，以避免1人就可以修規約不合理的情況。
有關網友提問的問題前後原由，請參考下面的截圖！
2015年12月20日 星期日
停車場車被偷，該是保全員賠，還是保全公司賠？
初看樓上的剪報還真得會嚇一跳，以為辛苦的保全員如果没有看好停車場的車子，被膽大包天的竊賊把車子偷走後，保全人員没有發現，還要賠64萬元給住戶，以後還有誰敢擔任保全人員？後來再仔細看一下報紙及找到本案法院判例瞭解，發現到並不是保全人員應該賠，而是保全公司被判賠，理由整理如下，供相關從業人員及經營者注意參考：
法院判保全公司應賠理由分析：
一、社區管委會與保全公司訂定系爭保全契約，約定負責系社區之安全與財物駐衛保全服務，範圍包含公寓大廈之共用部分與約定共用部分，保全公司應依社區管委會之要求或指示，執行門禁管制，並依管委會之要求予以登記，不論在標的物範圍或專有部分或非公共區域內，若有意外事故或發現盜賊入侵或暴行發生，被告應即報告警察、消防機關及管委會，並予監視，設法阻止或防止災害擴大。
二、保全公司應管委會之要求或指示執行標的物之防災、防盜、防火等下列安全措施及共同協議事項，其具體服務項目包括：固定哨位、巡邏哨、監看閉路電視、盜警與火災系統，操作錄影、錄音與緊急廣播設備、鑰匙管制、標的物內通行管制。保全公司應提供系爭社區安全、防災、防盜之維護服務，包括巡邏、監看閉路電視、出入通行管制等，以便於發現盜賊入侵，而能即時報警處理，並設法阻止或防止災害擴大。
三、竊賊於首次進入系爭社區 於地下1樓停車場以手提電腦掃瞄系爭汽車門鎖密碼時，停留時間長達48分鐘，並非短暫，且依現場監視器錄影畫面翻拍照片，可知系爭社區地下1樓停車場設有監視器錄影設備，其鏡頭並曾實際錄得本案竊賊之影像。
四、保全公司表示，其夜間有2名保全人員，1名固定在大廳管理室，1名負責巡邏社區及站哨車道口。具有一般注意義務之人，倘依系爭保全契約確實由保全人員分別監看閉路電視及巡邏，應可發現本件竊賊於系爭汽車旁停留時間過長，且渠等持手提電腦掃瞄門鎖之動作顯為可疑，而能即時上前盤問、阻止或報警處理，進而阻止本件竊案之發生。保全人員竟均未做任何處理，法院認定保全公司已違反保全契約之注意義務。
四、保全公司如有侵害社區管委會所屬區分所有權人或住戶權益之情事損害賠償責任，雙方同意依下列方式辦理：一、系爭社區管委會於損害發生後依第10條第2項申報損失，在未超過合約金額20％之範圍內，由被告依據系爭社區管委會申報損失之金額予以賠償。二、系爭社區管委會主張其損害逾前款金額者，由系爭社區管委會舉證證明其損失財物之名稱、數量、進價及總金額後，由被告依系爭社區管委會之實際損害負賠償之責，其最高金額為合約金額20％。三、前項第2款之情形，系爭社區管委會能證明被告有故意或重大過失者，不受最高賠償金額之限制。是依上開約定，除能證明被告有故意或重大過失者外，被告之賠償責任，以合約金額20％為上限。
五、至於法院有認定保全人員過失賠償的責任，保全公司有可能在賠償給管委會後，再興訟向管理員求償，所以工作上不得不小心。
--------------------經驗教訓-------------
業主管委會與保全簽約必殺條款(檢查看看所持契約條款，今年没有，下次簽約時記得要納進來)：
一、約定範圍：包含公寓大廈之共用部分與約定共用部分。
二、負責勤務：應依系爭社區管委會之要求或指示，執行門禁管制，並依管委會之要求予以登記，不論在標的物範圍或專有部分或非公共區域內，若有意外事故或發現盜賊入侵或暴行發生，被告應即報告警察、消防機關及管委會，並予監視，設法阻止或防止災害擴大。被告應管委會之要求或指示執行標的物之防災、防盜、防火等下列安全措施及共同協議事項，其具體服務項目包括：固定哨位、巡邏哨、監看閉路電視、盜警與火災系統，操作錄影、錄音與緊急廣播設備、鑰匙管制、標的物內通行管制。
三、保全免責條款(有利於保全公司)：停車場內車輛或車內財物被盜或破壞之損害。
四、賠償責任：
(一)未能善盡駐衛保全業務、洩漏應保守之祕密或其他侵害系爭社區管委會所屬區分所有權人或住戶權益之情事，被告應負損害賠償責任。依前項規定負損害賠償責任者，以損害賠償請求權人所受之財物損失為原則，並以金錢賠償為限。但損害賠償請求權人受原物尋獲通知後壹個月內，未主張取回原物者，原物歸被告處理，不得異議。
(二)因前條第1項所附損害賠償責任，雙方同意依下列方式辦理：
1.社區管委會於損害發生後依第10條第2項申報損失，在未超過合約金額20％之範圍內，依據社區管委會申報損失之金額予以賠償。
2.系爭社區管委會主張其損害逾前款金額者，由系爭社區管委會舉證證明其損失財物之名稱、數量、進價及總金額後，由被告依系爭社區管委會之實際損害負賠償之責，其最高金額為合約金額20％。
3.前項第2款之情形，系爭社區管委會能證明被告有故意或重大過失者，不受最高賠償金額之限制。是依上開約定，除能證明被告有故意或重大過失者外，被告之賠償責任，以合約金額20％為上限。
公寓大廈管理自治網文
------------------判決原文------------------
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【裁判字號】
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104,訴,417
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【裁判日期】
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1041208
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【裁判案由】
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損害賠償
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【裁判全文】
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臺灣臺南地方法院民事判決 104年度訴字第417號
原 告 張○○
被 告 ○○○保全股份有限公司
法定代理人 陳○○
訴訟代理人 陳○○
蕭○○
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104年11月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸拾肆萬捌仟元，及自民國一百零四年四月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾壹萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸拾肆萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)原告為摩根168大樓（下稱系爭社區）之住戶，摩根168大樓管理委員會（下稱系爭社區管委會）與被告訂有駐衛保全服務契約（下稱系爭保全契約），依系爭保全契約第4條第1款約定，被告應執行門禁管制，並依系爭社區管委會之要求予以登記；並約定被告應監看閉路電視，防範竊盜。詎被告未落實門禁管制，致2名姓名年籍不詳之男子，於民國104年1月7日凌晨2時50分許，持感應扣自系爭社區大門進入社區後，進入地下室1樓停車場，隨即在186號車位旁，持手提電腦掃描原告所有車牌號碼0000-00號汽車（下稱系爭汽車）之門鎖密碼，至凌晨3時38分許始離開。嗣於凌晨4時20分許，又有2名姓名年籍不詳男子自地下室停車場出入口進入系爭社區，隨即竊得系爭汽車後逃逸，原告於同日上午11時30分始發現車子遭竊，並向臺南市政府警察局第一分局報案。
(二)本件竊賊侵入系爭社區停留時間並非短暫，若被告確實依約巡視社區並監看公共區域之進出情形，應能發現竊賊侵入，並立即報告警察，以防止本件竊案之發生，惟被告於竊賊停留期間均未發現異狀，且系爭社區感應主機損壞已久，被告未即時通知廠商維修，使原告無法查證感應扣為何人所有，堪認被告未盡系爭保全契約之注意義務，且有重大過失，而系爭汽車市價為新臺幣（下同）130萬元。爰依系爭保全契約之法律關係，請求被告給付130萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
(三)聲明：1.被告應給付原告130萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯以：
(一)本件竊案發生時無人看管之原因，係系爭社區管委會於103年12月7日會議中，決議將夜巡保全人員縮編1人，並調整夜班勤務配置，即夜間車道保全員須支援夜巡工作，始造成竊賊得乘虛而入，被告係依系爭社區管委會指示行事，已盡管理之責。系爭社區係512戶區分所有權人之大社區，多數住戶為承租戶，為便於管理，對住戶發給辨識樓別之感應扣，對未持感應扣之第三人，始作訪客登記。本件竊案之2名竊賊初次進入系爭社區是使用感應扣進入，而無登記紀錄，原告所稱感應主機損壞，僅為無法顯示樓別，且門禁設備之維護係由系爭社區管委會負責。
(二)依系爭保全契約第13條約定，被告對停車場內車輛被盜之損害免責，且系爭社區規約中停車場管理使用辦法第5條第9款約定：汽車於停放時，請鎖妥車輛，管委會不負保管之責。被告係受系爭社區管委會委託，應負同一之責，系爭社區管委會就本件竊案既不負賠償責任，被告亦無須負責。
(三)一般公寓大廈、大賣場或政府機關之公共停車場，因屬開放空間，防不勝防，管理者對停放車輛及車內財物，均不負保管責任。系爭社區地下停車場對住戶而言，亦屬開放空間，住戶在其間走動，如無明顯破壞之舉動，保全人員實無從過問，況被告之保全人員並無保管車輛之鑰匙，且就地下室開出之車輛，柵欄機會自動感應升起，無法實質管制，原告明知系爭社區規約中對車輛不負保管之責，對貴重之名車，卻未加強防盜措施或保竊盜險，造成損害之擴大，應負與有過失之責。退步言之，如認被告之免責條款顯失公平而無效，並認被告未盡善良管理人之責時，依系爭保全契約第11條第2款規定，被告之最高賠償金額為合約金額之20％即5萬4,00 0元（計算式：270,000×20％＝54,000）。
(四)聲明：1.駁回原告之訴及假執行之聲請。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造經本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定曉諭闡明後，整理並協議簡化爭點如下：
(一)不爭執事項：
1.原告為系爭社區之住戶，門牌號碼為臺南市○區○○○路0段000號A棟15號9樓。
2.系爭社區管委會與被告訂有系爭保全契約。
3.系爭社區管委會於103年12月7日決議：「為不增加區分所有權人之負擔，管委會決議，保全人員以現況縮編一人，調整一般勤務值勤配置，並以原價27萬元續約。」
4.2名真實姓名年籍不詳之男子，於104年1月7日凌晨2時50分許持感應扣進入系爭社區，至地下1樓停車場186號車位旁，持手提電腦掃描原告所有系爭汽車之門鎖密碼，滯留至凌晨3時38分許始離開，嗣於凌晨4時20分許，該2名男子再度由地下室停車場出入口進入系爭社區，竊取系爭汽車，得手後逃逸。
5.系爭汽車經權威車訊出具鑑價證明，鑑定價格為130萬元。
(二)爭執事項：
原告主張被告未盡系爭保全契約之善良管理人注意義務，請求賠償130萬元，有無理由？
四、按公寓大廈管理條例第38條第1項規定「管理委員會有當事人能力」，惟依同條例第3條第9款規定「管理委員會，指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織」，故管理委員會為區分所有權人團體之代表機關，僅具有訴訟法上非法人團體之法律性質，並無權利能力，尚非權利義務之主體。本件系爭社區管委會與被告間所訂定之系爭保全契約，依上開說明，應係系爭社區管委會代表系爭社區住戶與被告訂立之契約，委由被告代為管理社區保全事務，而該契約實際當事人應為系爭社區住戶與被告，與第三人利益契約無涉，則原告既係系爭社區住戶，自屬系爭保全契約之當事人，原告依據系爭保全契約提起本訴，洵屬有據。
五、原告主張被告未盡系爭保全契約之注意義務，致其系爭汽車遭竊，應負損害賠償責任等語，雖為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
1.系爭社區管委會與被告訂定系爭保全契約，約定由被告負責系爭社區之安全與財物駐衛保全服務（系爭保全契約第3條），範圍包含公寓大廈之共用部分與約定共用部分（系爭保全契約第2條），被告應依系爭社區管委會之要求或指示，執行門禁管制，並依管委會之要求予以登記，不論在標的物範圍或專有部分或非公共區域內，若有意外事故或發現盜賊入侵或暴行發生，被告應即報告警察、消防機關及管委會，並予監視，設法阻止或防止災害擴大。被告應管委會之要求或指示執行標的物之防災、防盜、防火等下列安全措施及共同協議事項，其具體服務項目包括：固定哨位、巡邏哨、監看閉路電視、盜警與火災系統，操作錄影、錄音與緊急廣播設備、鑰匙管制、標的物內通行管制（系爭保全契約第4條），有系爭保全契約可稽（見補字卷第9至13頁）。足見被告應提供系爭社區安全、防災、防盜之維護服務，包括巡邏、監看閉路電視、出入通行管制等，以便於發現盜賊入侵， 而能即時報警處理，並設法阻止或防止災害擴大。
2.真實姓名年籍不詳之2名男子，於104年1月7日凌晨2時50分 許持感應扣進入系爭社區，至地下1樓停車場186號車位旁， 持手提電腦掃描原告所有之系爭汽車之門鎖密碼，滯留至凌晨3時38分許始離開，嗣於凌晨4時20分許，該2名男子再度由地下室停車場出入口進入系爭社區，竊取系爭汽車，得手後逃逸，為兩造所不爭執。是本件竊賊於首次進入系爭社區 於地下1樓停車場以手提電腦掃瞄系爭汽車門鎖密碼時，停留時間長達48分鐘，並非短暫，且依現場監視器錄影畫面翻拍照片，可知系爭社區地下1樓停車場設有監視器錄影設備，其鏡頭並曾實際錄得本案竊賊之影像，有原告提出及臺南 市政府警察局第一分局104年4月20日函所附翻拍照片為證（見補字卷第18、19頁、訴字卷第25頁）。又據被告表示，其夜間有2名保全人員，1名固定在大廳管理室，1名負責巡邏社區及站哨車道口（見訴字卷第69頁）。衡情具有一般注意義務之人，倘依系爭保全契約確實由保全人員分別監看閉路電視及巡邏，應可發現本件竊賊於系爭汽車旁停留時間過長，且渠等持手提電腦掃瞄門鎖之動作顯為可疑，而能即時上前盤問、阻止或報警處理，進而阻止本件竊案之發生。然被告之保全人員竟均未為之，堪認被告已違反系爭保全契約之 注意義務。
3.被告雖辯稱系爭社區管委會就地下室停車場之車輛不負保管責任，是其就地下室停車場之車輛亦無須負責等語。然系爭 社區管委會就地下室停車場之車輛不負保管責任，係依據系爭社區之住戶管理規約。被告既與系爭社區管委會訂有系爭保全契約，提供系爭社區之安全與財物駐衛保全服務，即應履行契約義務。被告另辯稱地下室為開放空間、不易管理，係系爭社區管委會決議縮編夜間保全人數，始致竊賊有機可趁等語，惟系爭保全契約第2條約定標的物範圍包含系爭社 區之共用部分及約定共用部分，並未排除地下室停車場，而被告夜間保全人員之2名保全人員若能確實監看閉路電視及巡邏，應可發現本件竊賊之形跡可疑，而阻止竊案發生，是被告前開答辯，均無足採。
4.至被告抗辯依系爭保全契約第13條第8款約定：「免責事由：八、停車場內車輛或車內財物被盜或破壞之損害」，就原告所受損害得主張免責等語。本件原告所有系爭車輛於停車場遭竊，雖為被告得以免責之範圍。惟系爭保全契約為定型化契約，上開免責條款，就被告違反系爭保全契約之注意義務，致停車場內發生車輛被竊之損害，均無庸負責，顯然免除其依約所有之賠償責任，就此部分應認顯失公平，依民法第247條之1第1款規定應屬無效，是被告就本件原告之損害 不得主張免責，仍應負損害賠償責任。被告另辯稱原告就其所有系爭汽車未加強防盜措施或保竊盜險，為與有過失，應減輕其賠償責任等語。然原告之系爭汽車既已上鎖並停放於系爭社區地下1樓停車場，依一般情形足認已盡其注意義務，是否就系爭汽車投保竊盜險，更是原告之權利，而非其義務，被告以此辯稱原告與有過失等語，亦非可採。
5.原告固主張被告明知感應主機故障多日，卻遲未通知廠商維修，且被告未監看閉路電視及巡邏，始致竊賊得乘虛而入，顯示被告有重大過失等語，然原告就被告遲未通知廠商維修感應主機之主張，並未舉證，經本院依職權函詢系爭社區管委會，經該管委會函覆：大樓感應扣正常運作時可開啟大門，感應主機同時會傳輸「何戶開啟」資料至大廳電腦。104年1月7日當時大樓感應器主機均能正常運作感應開啟大門，事後欲調閱進出資料始發現無法傳輸資料，喪失部分功能。 管委會於104年1月8日得知大門感應器無法正常傳輸即指示送修，104年1月14日廠商將感應器主機拆回讀取資料，104年1月21日送回表示無法正常存讀取資料，考量大門感應器主功能仍在，便於104年2月5日將無使用之spa間感應器與大門互換，恢復大門正常功能使用等語（見訴字卷第111頁）。是於本件竊案發生當日，感應主機仍能正常感應開啟大門，係於事後調閱資料時始發現無法傳輸資料，故原告主張被告明知感應主機故障遲未通知廠商維修等語，要難採信。況被告辯稱其於人員進出時，確實無法逐一比對感應扣使用人 是否與感應扣登記住戶相符，亦為原告所不爭執（見訴字卷第118頁），是被告於人員持感應扣進入系爭社區時，即無須再行確認人別，僅須要求未持感應扣之人為訪客登記。本件竊賊於首次進入系爭社區時，既係持感應扣進入，則縱使感應主機傳輸資料功能正常，竊賊仍可進入系爭社區，足見前開功能故障與本件竊案之發生並無因果關係。原告以前揭事由主張被告有重大過失等語，應屬無據。
6.依系爭保全契約第10條約定：一、被告或被告駐衛人員未能善盡第3條、第4條所定之駐衛保全業務、洩漏應保守之祕密或其他侵害系爭社區管委會所屬區分所有權人或住戶權益之情事，被告應負損害賠償責任。被告依前項規定負損害賠償責任者，以損害賠償請求權人所受之財物損失為原則，並以金錢賠償為限。但損害賠償請求權人受原物尋獲通知後壹個月內，未主張取回原物者，原物歸被告處理，不得異議。系爭保全契約第11條約定：被告因前條第1項所附損害賠償責任，雙方同意依下列方式辦理：一、系爭社區管委會於損害發生後依第10條第2項申報損失，在未超過合約金額20％之範圍內，由被告依據系爭社區管委會申報損失之金額予以賠償。二、系爭社區管委會主張其損害逾前款金額者，由系爭社區管委會舉證證明其損失財物之名稱、數量、進價及總金額後，由被告依系爭社區管委會之實際損害負賠償之責，其最高金額為合約金額20％。三、前項第2款之情形，系爭社區管委會能證明被告有故意或重大過失者，不受最高賠償金額之限制。是依上開約定，除能證明被告有故意或重大過失者外，被告之賠償責任，以合約金額20％為上限。又系爭保全契約第5條約定，保全服務期間自104年1月1日起至同年12月31日止。系爭保全契約第6條約定，駐衛保全費用：契約有效期間內，系爭社區管委會應按月給付被告27萬元。本件被告確有違反系爭保全契約第3條、第4條注意義務之情事，業如前述，而以事發當時正值深夜至凌晨期間，夜間值勤人數減少，及系爭社區戶數眾多之情形，被告僱用之保全人員未及注意本件竊案之發生，尚難謂有故意或重大過失，故被告之賠償自應以合約金額20％為上限。再系爭汽車經鑑價為130萬元，亦為兩造所不爭執。又系爭保全契約為1年1簽，每個月金額27萬元，有前揭契約條文為憑，且為被告所自承（見訴字卷第129頁背面、130頁），是系爭保全契約之合約金額應以合約期間1年之總金額計算，而為324萬元（計算式：12×270,000＝3,240,000），被告辯稱應以1個月報酬即2 7萬元計算，並非可採。原告所受損害130萬元因逾合約金額之20％即64萬8,000元（計算式：3,240,000×20％＝648,000），依前揭約定，原告得請求被告賠償之金額應為64萬8,000元，逾此範圍之請求，即屬無據。
7.依系爭契約第10條約定：二、前項損害賠償請求權人應於損害事故發生（發現）時起8小時內報警處理，並於二日內以書面向被告提出警察機關受理案件證明文件及附客戶損失清單（記載損失財物名稱、數量、進價及總金額等）或以報警數據為主，被告雖辯稱未收到原告交付之書面資料或報案三聯單等語，然前揭約定僅係為使被告即早知悉損害情形，並非原告請求損害賠償之要式約定，是否於上開期限內提出，對原告損害賠償請求權之行使並無影響，附此說明。
8.末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；民法第229條第1、2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定， 亦無法律可據者，週年利率為5％；亦為同法第233條第1項及第203條所明定。查原告請求被告給付前開金額，未定有給付之期限，而原告起訴狀繕本送達之日為104年4月10日（見訴字卷第11頁），則原告請求被告給付自104年4月11日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，自為法之所許。
六、綜上所述，被告未盡系爭保全契約之注意義務，致原告所有系爭汽車遭竊。從而，原告本於系爭保全契約之法律關係，請求被告給付64萬8,000元，及自104年4月11日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
七、本件兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行之宣告，經核原告勝訴部分，核與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 104 年 12
月
8 日
民事第四庭 審判長法 官 高榮宏
法 官 余玟慧
法 官 張郁昇
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12
月
8 日
書記官 洪浩容
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