保全公司與保全員約定契約未報主管機關，可以主張無效嗎?

版主更正說明：感謝網友指教，本篇文章所引用最高法院判決文來源誤植為105年度台上字第367號，正確應為105年度台上字第376號，造成網友查閱不便，請見諒！

－－－－以下是原發表文章－－－－－－－
從事保全工作的就業人員，都知道其工作條件的權益最重大的法律是勞動基準法第84-1條，由於這條規定的原因，致使工資、請休假等條件，無法與一般受雇勞工相同的勞動條件而被排除在外，讓雇主可以與勞工以定型化方式約定，法律規定雖然可以相互約定，唯需報請當地主管機關核備。

若保全公司與保全人員約定的契約後，未依該條的規定報請主管機關核備，未來發生爭訟的等問，保全人員或其家屬，可以主張所簽訂的合約無效，而採一般勞動基準法條件爭取權益嗎？版主為保全人員找到答案，按最高法院105台上字第367號判例，雙方所約定的契約仍是有效。

最高法院105台上字第367號判例

政府終於重視到保全人員超時工作的問題

從事保全工作的從業人員，長期以來受到勞動基準法84-1條的限制，而無法享受到勞基法內，一般勞工的工時、休假、加班的保障，以現在而言：
正常工時：每日12小時，上限240小時，加班時數48小時內(一般勞工46小時)，合計每月上限288小時。
2週內可彈性約定2天例假，不得連續工作超過12天。
未來可能有二案選一：
甲案：每日12小時，上限240小時，加班時數48小時內(一般勞工46小時)，合計每月上限268小時。
乙案：每日12小時，上限240小時，加班時數68小時內(一般勞工46小時)，合計每月上限288小時。(對勞工好處：薪資增加，但是更操)

大樓公共基金可以交付信託運用嗎?

公寓大廈管理委員會為區分所有權人保管之公共基金，在以往之規定公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。通常管理委員會處理方式均會在國內金融機構開立帳戶，以定期存款來為大樓增加收入，若為開闢財源買基金、股票等投資，以條例而言是禁止且違法。
不過這幾年定期存款利率一直下降，政府為讓大樓公共基金多元化運用，中央主管機關內政部已在105年11月16日修正公寓大廈管理條例第18條有關公共基金的運用，可以經區分所有權人會議決議交付信託者，由管理負責人或管理委員會交付信託。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。

法令規定可以交付信託，但是可没有說可以買基金、股票喔！這個部份管理負責人或委員會主事的人要特別注意，而且是要透過區分所有權人會議來決議後，委員會才可以據以執行，按信託的相關程序來辦理執行，所以各大樓管委會必需要審慎為之；各居住大樓的住戶也要留意，自己所屬的委員會是真的為社區謀福利？還是另外別有所圖？

房屋租賃契約書範本

公寓大廈的租屋糾紛坊間時有耳聞，本日嘉義市府地政處特別提醒民眾，租屋時，除應觀察週邊環境，檢視屋況外，應詳閱契約書內容，並盡量採用官方版本「房屋租賃契約書範本」訂約，對於稅賦費用負擔有明確的規範，以保障自身租屋權益，避免日後發生租屋糾紛。

常見的房屋租賃糾紛有「提前終止租約」、「房屋修繕」、「押租金返還」、「費用欠繳及負擔方式」、「欠租」及「稅賦負擔」等問題。

為建立良好租賃環境，並導正坊間房屋租賃契約書，內政部已於105年6月23日修正發布「房屋租賃契約書範本」，提供各界參考使用。其中內政部版契約書內容，對於「租金約定及支付」、「租賃期間相關費用支付的約定」、「出租人或承租人可提前解約的條件」、「房屋損壞修繕費用或房屋部分滅失減少租金的約定」、「租期屆滿或終止返還房屋的約定及爭議處理方式」等事項，相較於坊間出售的版本，僅有承租人違約處理，而無出租人違約處理，及出租人因房屋出租所增加的房屋稅及地價稅由承租人負擔等不合理約定，官方版本對租賃雙方的權益較有保障。

為減少租屋糾紛，提醒民眾在簽約前應詳加審閱租約內容及了解相關資訊，包括確認房東是否為屋主、租賃期限及附屬設備內容應明確、租金金額及給付方式、押金金額及返還條件、稅費、水電及修繕等費用的負擔方式、提前終止租約及違約責任的確認等，如有發現租約中有不合理的條款，應主動向房東爭取自身的權益。另如有透過房仲業者提供服務者，應謹慎選擇合法業者提供專業服務，以保障租賃交易安全。 相關官方版本下載：http://pip.moi.gov.tw/V2/G/SCRG0301.aspx

意見交流~規約修訂的合法出席人數！

網友vivian wang2016年1月31日 上午12:17請問版主「經3人1/5以上人數出席，以出席人數過半數同意，即完成規約修訂」的3人1/5以上人數出席，是指什麼？？？

版主見解：

一、版主認為，有關規約修訂的法定人數，如果舊的規約並未對有效會議出席人數作限制，便回歸到公寓大廈管理條例來處理。但是，依條例第31條之規定人數，其合法開議的門檻過高，實在不易達成，所以才有條例第32條降低門檻再次開議的人數。

二、針對無法參加區分所有權人會議的區分所有權人，在條例第27條第3項規定可以委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席，並且規定如果受託人超過全部區分所有權人1/5以上時，超過部份將不予計算，換言之1人只能接受1/5區權人委託。

三、依據條例第32條再次開議最低門檻雖1/5，如果只有1人持1/5還不夠，必須要3人1/5才符合法定要件，以避免1人就可以修規約不合理的情況。

 

有關網友提問的問題前後原由，請參考下面的截圖！

 

嘉義市～公寓大廈成立管理委員會新申請報備應備文件

公寓大廈成立管理委員會新申請報備～申請應備文件：

◎公寓大廈名稱請以當時成立訂定之名稱(大章為主)，後面有加社區、大樓……等不要漏掉與大章須符合。

◎所有填寫總戶數都與使用執照記載之戶數相同

 

1.  公寓大廈管理委員會(管理負責人)申請報備書(申請日期)

 

2.  嘉義市公寓大廈報備基本資料表(填寫完整，選舉日期為區權會會議日期)

 

3.  管理委員會(管理負責人)申請報備檢查表 (簽章欄位加蓋主委印章或簽名、檢查承辦人欄位請簽章)

 

4.  公寓大廈(社區)區分所有標的基本資料表 (建築面積=基地面積*建蔽率)

 

5.  建築物使用執照影本(全份)

 

6.  公寓大廈(社區)區分所有權人名冊

（區分所有權比例為各區分所有權人之專有部分之面積「總面積+附屬建築物面積」/全部區分所有權人專有部分之面積比）。

每頁須有表頭及資料時間，序號數須連續數。

序號數應與使用執照記載之戶數相同，如有公共空間者請列在最後、合併戶或分割戶請註明於備註欄位。

 

7.  住戶規約(公寓大廈規約範本可至內政部營建署網站下載)

 

8.  公寓大廈(社區)區分所有權人第n次會議會議紀錄(格式)

各委員職務由後續管理委員會議決議者，需附此會議紀錄

區權會議委員選任結果名單應與最終委員職務出任名單完全相符

須列出會議主席及紀錄：應具公寓大廈事務管理服務人員認可證，主席須簽名。

主要內容:訂定規約、成立管理委員會、選舉委員、會議決議應有區分所有權人2/3人數之出席，出席人數3/4以上同意。

管理委員非區分所有權人擔任委員(住戶、親屬……等)

個人：職務分配上註明與區分所有權人關係並附身分證或戶口名簿或戶籍謄本。

公司：職務分配上註明與區分所有權人關係並附公司委任書及營利事業登記證影本。

 

9.  管理委員會編組名冊

 

10.公寓大廈（社區）區分所有權人會議出席人員名冊（簽到簿）

每頁須有表頭、會議時間及區分所有權比例，序號數須連續數。

出席人員名冊序號/區分所有權人名與區權人名冊序號/區分所有權人名須相符。

 

 

11.會議出席委託書(非區分所有權人出席者須附委託書、公司行號須蓋公司章及負責人章或代表人章)

資料填寫完整、按順序排列

 

12.建物登記簿謄本影本一份

 

◎以上文件請檢齊依序裝訂(左側)、逐頁資料蓋妥管理委員會章、新任主委章及本影本與正本相符章。

 

◎請領報備函時請攜帶管理委員會章、新任主委章或新任主委之委託書一份(須蓋管理委員會章、新任主委章)及請領人須攜帶證件、印章。

 

◎文件資料有修改時請在修改處壓上新任主委小章。

  例如直接填寫：會議時間：104年1月1日   小章壓在字上

 

◎公寓大廈管理條例可至內政部營建署網站下載http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php?option=com_content&view=frontpage&Itemid=1

最新消息/法規公告/法規查詢：公寓大廈管理條例  按查詢

 

◎公寓大廈規約範本可至內政部營建署網站下載

http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php?option=com_content&view=frontpage&Itemid=1

站內搜尋→規約範本

 

◎全國建築管理資訊系統入口網http://cpabm.cpami.gov.tw/index.jsp

  全國建築管理資訊系統入口網/便民服務專區/建管資訊查詢/公寓大廈/公寓大廈管理資訊 查詢→  管理維護公司資料查詢、管理服務人員資料查詢

內政部已修正警察刑事紀錄證明收費標準

公寓大廈管理員在求職面試時，管理顧問公司或管委會通常會索取警察刑事紀錄證明，一般常稱的良民證，申請的收費標準修正為同一時間申請第一份100元，第二份起20元，供有意擔任管理員的參考。

104年7月基本工資調整後，自聘管理員健保分擔表

自聘管理員、清潔員的公寓大廈管理委員會，在今年(104年)七月一日起將必須配合基本工資調高至20,008元，全民健保的費亦必須調整，那費用要如何計算來供管委會來評估呢，假設以基本工資20,008元來聘雇管理員或清潔員，參加下表：

一、管理員本人部份：20,008元╳4.91%(目前健保的費率)╳30%(自負額比率)=295元

二、管理員眷屬：如下表所顯示，不同的眷口數，不同的費用。

三、管委員負擔的金額：20,008元╳4.91%(目前健保的費率)╳1.62(平均眷口數係數)╳60%(自負額比率)=955元

 

 

勞工全面周休二日，自聘管理員的管委會，您準備好了嗎?

昨天五一勞動節最大的新聞，當然是立法院已經一讀通過，在明年一月一日即將全面周休二日，首先衝擊最大莫過於一些尚未實施周休二日的企業，人事費用非提昇不可，再來就是採自聘管理員的公寓大廈管委會的組織，住戶分擔一定要增加，趁還有8個月的時間大樓住戶要趕快謀取因應之道。

區分所有權人會議，可以在臨時動議提出修訂規約嗎?提出後又在什麼狀況下，才是有效?

公寓大廈管理條例第 30 條區分所有權人會議，應由召集人於開會前10日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人，但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之，公告期間不得少於2日；管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以『臨時動議」提出。

因此，公寓大廈管理條例第 30 條已明確限制，有關管理委員之選任事項，未經事先在開會通知單載明並公告，當選委員、主任委員是無效。反之，公寓大廈管理條例法源已對於臨時動議的規範，其立法之重點在於管理委員之選任事項不得以臨時動議提出，至於其他議題，法律及規約並未要求需於開會通知單上載明，除了有關管理委員之選任事項這個議題以外，版主認為其他的議題是可以在臨時動議提出的。

提出議題是參與會議人的權益，但是有不有效卻是要符合條例的規定，條例規定在什麼情況才有效的呢?

一、      參加會議開會的人數要足夠：如果規約没有明文規定，依照公寓大廈管理條例第31條之規定，是要有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。如果按前述規定的比例，大家也都知道，依公寓大廈管理運作實務，是不可能達到的，所以如果是第一次開會人數不過，或都未經出席的3/4人數同意，以臨時動議提出規約修訂當然就無效。

二、      同一議題再次召開：依前條規定大家都知道不可能做到，因此才會在公寓大廈管理條例第32條設計降低成案的門檻，區分所有權人會議依第31條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。

結論：修訂規約在第一次區分所有權人會議，以臨時動議提出，若出席人數或同意人數未符規定，只要請召集人再依同一議題，重新公告召集開會，經3人1/5以上人數出席，以出席人數過半數同意，即完成規約修訂。

勞工即將比照公務員全面周休二日

自從去年(103年)勞動部通令各公寓大廈大樓管委會自聘適用勞基法以來，管委會的主委及各委會對於有關勞基準所規定的勞動條件，有責任要多加留意，以避免違法受罰造成社區住戶的共業。

本日聯合報最新消息指出，行政院已經敲定將原本勞基法規定，勞工的法定工時二週84小時，改為單週40小時，也就是週休二日，預計實施的時間在105年度起，如果要維持現況，多出來的8小時工時，管委會將要支出加班費給管理員。

 

區分所有權人會議違法決議，住戶該如何救濟(一)?

常見的公寓大廈實務運作，就是管委會在開會時，決議違反公寓大廈管理條例、規約時，影響到住戶的權益時，住戶該找尋何種途徑及引用何種條文來主張自己的權益呢?

按公寓大廈條例第1條第2項規定，本條例未規定者，適用其他法令之規定。公寓大廈係由區分所有權人所組成之人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關，其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，因條例並未有處理之相關規定，得類推適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議（可參考最高法院91年度臺上字第1848號判決）。

又依據民法第56條第1項規定，總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議，但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。如果區分所有權人會議召集程序或決議方式違反此規約之規定，區分所有權人得類推適用民法第56條第1項規定，於3個月內向法院對管委會起訴，請求法院撤銷區分所有權人會議之決議。

這裡有幾個重點囉
一、開會的召集程序及決議方法必須符合條例及規約的規定，如果違反規定必須在3個月內向法院民事庭遞狀起訴。
二、如果你在現場開會未對違法的部份提出異議，事後當然就喪失向法院起訴的權利，所以這是必須要注意的。
待續再論....

管理員納入勞基法後，不要忽略新增的權益

從事公寓大廈服務人員，在7月1日起適用勞基法前，很多人都投保職業工會來獲得勞保的保障；適用勞基法後，由自聘的管委會納保後，其實權益是比照公司納保，不曉得人以前權益差不多，剛好本日勞保局的網站提供一張圖片，告訴大家新增很權益，千萬別忽略它喔...

圖片資料來源：勞保局網站

管理員在住院期間請特休，第四天起可否請傷病給付?

公寓大廈自聘管理員、清潔人員如果在普通傷病住院期間請特休，是否可以請領普通傷病給付?

按照勞工保險條例第33條規定，請領傷病給付必須為住院診療，不能工作，以致未能取得原有薪資，正在治療中者，自不能工作之第四日起，也就是必須在以下的條件：1.住院期間。2.無法工作。3.管委會未給原有薪資，始能請領傷病給付。

因此，衍生一個問題，如果仍用自己的特休來養病，是否可以申請傷病給付?

針對這個問題，勞保局網站最新宣導的圖片(如下圖)已經給了很好的答案，但是查了一下勞工保險條例及勞動基準法，没有明確的條文釋疑，後來終於在勞保局的網站找到法源依據：行政院勞工委員會中華民國93年2月3日勞保2字第0920070929號函釋規定、96年10月9日勞保2字第0960140390號函釋規定，其他還包括「彈性假」、「輪休假」或「排休」、「加班補休」等，致未能領取勞動基準法施行細則第24條第3項所規定之應休而未休日數之工資，都可以請領傷病給付。

管理員適用勞基法之請假權益

自從勞動部宣佈在今天7月1日起，公寓大廈管理委員會所自聘的工作人員全部適用勞基法之後，相關請假的權益當然以勞基法為準，剛好有看到勞保局網站有PO一張簡單明瞭的圖片，轉載給大家參考!
資料來源：勞保局網站

未替自聘管理員、清潔員投保勞保的後果是什麼

勞動部已經公告公寓大廈管理委員會，自聘員工自7月1日起適用勞基法，但是應該還有很多大樓住戶為此問題，還有共識尚未完成加保，剛好今天有一則新聞可當作此一問題的參考。

按照勞工保險條例第 72 條(按我可查法規)，未為其所屬勞工辦理投保手續者，按自僱用之 日起，至參加保險之前一日或勞工離職日止應負擔之保險費金額，處四倍 罰鍰。
勞工因此所受之損失，並應由投保單位依本條例規定之給付標準賠 償之。當然如果像本日報載所刊案例， 因車禍造成無法請領傷病給付或失能給付，甚至死亡給付等有關勞保的權益，管委會當然無法置身事外，因此不可不慎...

公寓大廈新設立投保文件填寫範例

我們大樓管委會在還没有去辦理管理員、清潔員加入勞保前，感覺上好像很複雜及困難，去辦了才知道没有想像困難，以下是申請後的文件範本，供大家參考。
記得攜帶文件有：1.縣市政府核准組織報備文件。2.主任委員的身份證影本、印章。3.管委會的統一編號(如果還没有，要攜帶稅單或向縣市政府稅務局申請證明，然後再至財政部臺灣省地區國稅局申請)。4.加保人員的個人資料-姓名、身份證字號、生日、投保薪資數。5.如下的表格填寫。
辦理完畢後，即完戶投保作業，回去勞保局核准公函再去繳費。
另外要提醒網友們，主委變更後，要到國稅局及勞保局辦理辨理相關變更手續。

 

公寓大廈管理委員會委員開會可以領出席費嗎??

按公寓大廈管理條例 之第 29 條 第二項規定：
公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。
所以如果是委員自己開委員會決議是違法的，但是是經過區分所有權人會議決議的是可以的。
以下是律師的說法，參考資料來源：蘋果日報

更正"自聘管理員、清潔員薪資費用的評估"乙文內職災費率

本站前一篇文章"自聘管理員、清潔員薪資費用的評估"乙文，有關職災保費費率引用勞動部公佈「勞工保險職業災害保險適用行業別及費率表」大分類之其他服務業，編號：55之費率0.14%，蒙網友魯直提供勞保局公函指教，應該屬未分類其他組織費率0.12%，感謝網友的指正，讓大家利用本平台能接受到正確無誤的資訊!

感謝魯直網友提供以上的函文，並同意本站使用。

 

 

住戶違反規約的建議處理方式

資料來源：蘋果日報