| 為減少租屋糾紛，提醒民眾在簽約前應詳加審閱租約內容及了解相關資訊，包括確認房東是否為屋主、租賃期限及附屬設備內容應明確、租金金額及給付方式、押金金額及返還條件、稅費、水電及修繕等費用的負擔方式、提前終止租約及違約責任的確認等，如有發現租約中有不合理的條款，應主動向房東爭取自身的權益。另如有透過房仲業者提供服務者，應謹慎選擇合法業者提供專業服務，以保障租賃交易安全。 相關官方版本下載：http://pip.moi.gov.tw/V2/G/SCRG0301.aspx |
 |
| 資料來源：Ｙａｈｏｏ新聞網 |
|
【裁判字號】
|
103,基簡,926
|
|
【裁判日期】
|
1041225
|
|
【裁判案由】
|
給付修繕費用
|
|
【裁判全文】
|
|
|
臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
103年度基簡字第926號
原 告 林○○
林○○
共 同
訴訟代理人 陳尹章律師
複 代理人 施佳鑽律師
被 告 ○○住戶管理委員會
特別代理人 林○○
訴訟代理人 葉慶人律師
上列當事人間給付修繕費用事件，本院於民國104年11月26日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬柒仟伍佰元，及自民國一百零三
年十二月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟陸佰陸拾元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)門牌號碼基隆市○○區○○街000號、271號、273號之○○ ○○公寓大廈（下稱系爭公寓大廈）係7層樓住家用鋼筋混凝土造建築物，原告為其中269號六樓及七樓房屋（下稱系爭房屋）之區分所有權人。系爭公寓大廈有直通屋頂共同樓梯與共同水塔，系爭房屋上方之系爭公寓大廈平台（下稱系爭屋頂平台）平日皆正常開放各樓層住戶使用、清洗水塔及抄寫水錶，依法屬於公寓各樓住戶共同使用，原告並未加蓋或使用，故樓梯及頂樓屋頂為公用部分。又系爭公寓大廈自建築完成迄今已逾20年，因經年累月雨淋日曬，復加年久失修，屋頂平臺鋪設之水泥及防水層均嚴重龜裂而損壞，以致每逢連日降雨往往造成雨水順沿頂樓水泥裂縫處滲漏至原告屋內，造成系爭房屋室內天花板壁紙剝落，且有壁癌產生，嚴重影響原告居住品質並損壞個人物品及傢俱。依公寓大廈管理條例第3條第4款、第7條第3款規定，系爭公寓大廈之屋頂平臺屬於系爭大廈之共有部分，不得約定為專用部分，此部分之修繕、管理、維護，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，應由被告為之，惟經原告前後多次向被告反應漏水問題，並要求定期日召開區分所有權人會議，期盼藉由住戶會議針對修繕範圍與費用負擔問題凝聚共識並根本解決頂樓平臺常年漏水問題，惟被告均以經費不足等理由藉故拖延推諉，甚至更以修復漏水應由頂樓住戶負責處理一詞，拒絕修繕且拒絕召開區分所有權會議，原告復於民國(下同)103年7月26日、同年8月5日向被告寄發存證信函，要求被告限期召開會議並修繕漏水問題。原告再於103年8月22日向基隆市暖暖區調解委員會就系爭公寓大廈頂樓平臺共用部分漏水修繕事件聲請調解，然因被告當日未到場參與調解，調解即不成立，由基隆市暖暖區調解委員會於會後發給調解不成立之證明書。
(二)原告基於安全考量並避免損害持續擴大，於被告屢屢消極不作為之情形下，向弘唯、瑞肯、聯三等3家防水工程施作廠商要求提出修繕報價，迫於雨季來臨在即，應盡速委請廠商施作，原告委請弘唯工程行負責系爭公寓大廈頂樓平臺屋頂滲水修繕工程，依弘唯工程行認為有其必要施工項目為屋頂舊有防水層拆除及刨平運棄工程、與隔鄰斷水處加強處理及凹洞補平工程、全區底油塗佈及施作進口熱熔膠、全區施作義大利熱熔式防水毯、女兒牆採壓克力防水塗刷，屋頂防水工程施作面積達72平方公尺，支出修繕費用新臺幣（下同）157,500元。系爭公寓大廈頂樓平臺滲漏水，已然影響居民日常生活並危害健康及財產，況原告於103年7月26日首次寄發存證信函請求被告召開會議討論修繕工程及費用分攤事宜，其後陸續再以第二次存證信函及調解程序以圖救濟未果，是以，本件應可認為有其修繕急迫性。原告並無修繕義務，因被告未盡其應修繕義務而代為修繕，支付之修繕費用亦為必要或有益於被告，原告自得請求被告償還費用及自支出時起之利息，惟屢經催討，不獲置理，爰依無因管理之法律關係及公寓大廈管理條例第10條第1項、第2項前段規定，提起本件訴訟，請求被告給付上開全部修繕費用。
(三)對被告抗辯所為之陳述：
1.系爭房屋漏水係肇因於系爭屋頂平台滲漏之事實，於100年 間經同社區住戶告發原告林○○業務侵占案之不起訴處分書中，已經臺灣基隆地方法院檢察署檢察官調查後，引用頂樓平台修繕廠商林阿寬證稱：「伊至被告（編按：即本案之原告）住處施工，屋頂漏水，滲到牆壁，天花板都潮濕，很多處都潮濕，伊在頂樓施工……因頂樓年久有裂開情形，導致漏水」（基隆地方法院檢察署100年度偵字第5003號不起訴處分書第5頁第7至11行）等語，認「堪認被告住處之牆壁等處滲水情事與頂樓平台之漏水間有直接關連，被告據此要求管委會支付上開頂樓平台之修繕費用，即非無據」、「故被告辯稱伊於99年10月間發現頂樓屋頂滲水到伊家天花板、內牆，造成傢俱損壞，所以才提報說要修屋頂，也至頂樓拍照，請人來估價後在社區公告，而6萬5千元是管委會支出維修屋頂等語，並非無據」（不起訴處分書第5頁第14至16行、第3頁第17至20行）。是以，系爭房屋之漏水係肇因於大廈頂樓平台滲漏之事實，已經檢察官於不起訴處分書認定在案，且被告亦未就檢察官認定之事實再行爭執，應認本案事實於不起訴確定後，應受不起訴處分確定效力所及，況被告於本案提出之抗辯尚不足以動搖原不起訴處分書對本案事實之認定，此部分事實已臻明確。又原告於前次頂樓平台施工（99年間）以迄此次修繕期間（103年間），均未於室內進行結構性整修工程，此次原告所有系爭房屋之漏水乃因前次施工並未根除頂樓平台滲漏，又經雨水長期侵蝕，再次造成龜裂滲漏。
2.原告林○○僅於99年間擔任被告管委會主委一職，100年起即由住戶白○○擔任被告管委會主委。又原告林○○於99年10月間發現頂樓屋頂滲水到住家天花板、內牆，造成家具損壞，估價資料於當時均公告揭示，並請其他住戶提供比價，然公告期間未有住戶反應，故決定進行修繕工程，修繕費用合計11萬5千元，其中6萬5千元由被告以公共基金支付，因公共基金不足，餘款五萬元暫由原告林○○自行負擔；原告僅於102年對於修繕系爭屋頂平臺滲漏水問題施工補強且其費用全由原告自費修繕，且100年及102年原告林○○並未擔任管理委員會主委一職，亦無被告所稱於擔任主委期間再動用公共基金支付修繕費用情事，因此被告所言，並非事實。
3.被告雖辯稱「被告認為無召開住戶臨時會之必要，自得不予召開」、「管委會經費之支出均需由該會審議並決定」、「應無進行本次修繕之必要」云云，然依上開公寓大廈管理條例之規定，既已課以管委會修繕義務，自無由任被告恣意決定有無修繕必要，而該「頂樓平台之前是否曾經修繕」、「管委會經費支出程序為何」等情，均非管委會藉詞脫免修繕義務之合法事由。況且，原告曾以103年7月26日、103年8月5日存證信函催告被告進行修繕事宜，另申請基隆市暖暖區調解委員會進行調解，並於103年8月22日調解不成立後，始於103年9月間自行僱工修繕，足見原告自行修繕系爭屋頂平台前，已履行前開法規所定之通知義務;又系爭房屋因屋頂平台漏水，已導致系爭房屋產生多處明顯之水漬、壁癌、油漆剝落之狀況，對於原告之居住品質、人身安全及財產，均有極大之影響，為改善居住品質及避免損害擴大，顯有修繕之急迫需要，且自103年7月26日寄發存證信函至103年9月間原告自行僱工修繕之日止，已經過約2個月之期間，被告仍置之不理、遲遲未進行修繕，亦難期待原告等候被告之指示。再者，公寓大廈管理條例之規範目的在於加強公寓大廈之管理維護、提昇居住品質，具有強烈之公益性質，故該法課予公寓大廈管理委員會之義務，亦屬公益上之義務。從而，原告於通知被告後，基於上開所述之急迫情事，逕行僱工修繕，且核其修繕方法，與另二訴外廠商所列之防水工程工項大致相符，均能有效改善漏水情形，且總工程價格最低，應屬有利於被告之方法，且係為被告盡修繕共用部分之公益上義務，縱與被告遲未進行修繕之意思不符，原告亦得請求被告償還其因而支出之費用法定遲延利息。
4.系爭公寓大廈269號與271號頂樓均存有範圍及輕重程度不一 之屋內滲(漏)水狀況發生，其中因頂樓平臺具有導水性而排水孔正位處於住戶269號屋頂上方，致住戶269號之滲漏水情形應較住戶271號嚴重，另住戶271號長年無人居住，亦無人反映滲漏水問題。故無被告所稱僅原告所居住建物門牌號才有龜裂、損壞或漏水情事。本件系爭屋頂平臺修繕施作面積達72平方公尺，正因頂樓漏水存有「向下穿透」特性，屋頂平臺發生滲水甚至漏水，可見屋頂平臺之防水功能喪失，雨水藉由防水層裂縫和孔隙、空洞和破裂面剝落位置，滲入屋頂混凝土裂縫，再滲入屋內，依常理判斷，長此以往，勢將影響該建物結構安全，本件修繕考量藉由施作拆除並更換既有防水層之作為，以期頂層住戶房屋滲漏獲得改善，應認係具回復平臺防水功能之必要，是屬避免區分所有建物結構受損之簡易修繕及必要保存之行為。
5.被告多次拒絕召開會議且拒絕協商，且因其他區分所有權人不願表態，致本件無以透過區分所有權人會議救濟亦無從透過決議得知是否動用公共基金進行修繕抑或採取補助方式均攤修繕費用，被告甚至妄斷本件並無召開住戶臨時會議之必要，被告如此決策，除應有民法第148條第1項權利濫用規定之適用，其根本違反公寓大廈管理條例原有加強建築物之管理維護，以提昇居住品質之立法目的。再者，若最終原告遲遲不作為，繼續放任管理委員會對於社區公共事務決策牛步化，而頂樓住戶既已向管理委員會通報發生漏水，頂樓住戶為避免危害擴大必須多次請求管理委員會依照正當合法程序召開會議、核定修繕範圍及施作細項後公開招商，並等待廠商報價後議價，期間頂樓住戶必須長期忍受漏水與施工過程所帶來的不便。
(四)聲明：被告應給付原告157,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；另陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則請求駁回原告之訴，其答辯略以：
(一)系爭公寓大廈為六層建築，六樓住戶共有3戶，若如原告所稱系爭屋頂平台年久失修，且嚴重龜裂、損壞，則頂樓3戶屋頂平台所鋪設之水泥及防水層應有相同情況，然另2戶六樓住戶之頂樓平台狀況良好，未有龜裂、損壞或漏水之情形發生又原告所稱之「七樓」，乃其私自加蓋的夾層屋，因原告私自加蓋夾層屋，已破壞系爭公寓大樓原有鋼筋水泥樑柱結構，故系爭屋頂平台時常有漏水情形發生。原告林○○因此於99年間擔任被告主任委員期間，張貼「開會公告」，要求召開第二次區分所有權人會議（因第一次區分所有權人會議僅有三家住戶參與會議，故無法達成會議所需人數），嗣被告並未達成同意支出修繕費用之決議，惟原告林○○仍雇工修繕。100年間接任被告主任委員之訴外人白○○認為林○○未經同意私自動用管理基金，故寄發存證信函給林○○，函旨明確表明：「…未依會議章程私自挪用公款，已請領 陸萬伍仟元…」，足見被告並未同意原告林○○施工，更未
同意林○○之施工工法。依公寓大廈管理條例第10條第2項
及第11條、第34條第7款規定，有關「重大」或「一般」修
繕、維護及改良之認定，應依區分所有權人會議為之，如認
定產生異議，亦應於區分所有權人會議中議決(參見內政部
92年2月7日內授營建管字第0000000000號函釋意旨)。據此
可知，公寓大廈管理條例第10條第2項規定「共用部分、約
定共用部分之修繕、管理、維護」，其修繕、管理、維護費
用之負擔，「原則」上係由公共基金支付或由區分所有權人
按其共有之應有部分比例分擔之。但其例外情形有二，即「
修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由
該區分所有權人或住戶負擔」，及「其費用若區分所有權人
會議或規約另有規定者，從其規定」。本件既不能排除漏水
原因係原告私自施工加蓋夾層屋所致，且系爭公寓大廈已多
次動用公共基金修繕頂樓平台，再由證人許金成之證言可知
，99年間原告雇工施作防漏工程時，包商所選擇之施工工法
有瑕疵，故本次修繕係可歸責於原告等人之原因所致，應由
原告自行負責。
(二)原告稱其室內天花板壁紙剝落及壁癌之產生係因系爭屋頂平
台漏水所致，被告否認之；況且，壁癌為台灣居家常見問題
之一，其發生之最主要原因係充足的水氣與濕氣，而基隆正
好處於東北季風迎風面地帶，加上因多山的地形及背山面海
的原因而造成潮濕多雨，導致基隆常壟罩在陰溼多雨的氣候
當中。故金磐大廈住戶多有發生壁癌之情況，並非僅有原告
之房屋有此問題，而原告所提照片，亦僅見局部的壁紙剝落
及壁癌，並不足以證明此係因屋頂平台損壞漏水所導致。
(三)金磐名邸管理委員會組織章程第13條規定：「本會住戶分定
期會議及臨時會議兩種，均經委員會決議之。由主任委員召
開之定期會議，每年十二月召開一次，臨時會議於委員會認
為有必要或住戶有五分之一請求則召開之。」，故被告有衡
量是否召開住戶臨時會議之權，若被告認並無召開住戶臨時
會議之必要時，自得不予召開。原告雖於103年7月26日、同
年8月5日向被告寄發存證信函，然存證信函之發送僅代表原
告曾向被告為請求召開住戶會議之意思表示，並無任何法律
效力，被告自毋庸受該存證信函之拘束。再者，原告如欲請
求召開住戶會議，其召開住戶會議之條件，需符合金磐名邸
管理委員會組織章程第13條「住戶有五分之一請求」之規定
，故被告自無從因原告林○○一人請求召開住戶會議，即同
意召開之。原告發函請求被告召開住戶會議，係因不符合規
約所定召開住戶會議的要件，故被告並未召開之，絕非原告
所稱「藉故拖延，拒絕召開住戶會議」。
(四)金磐名邸管理委員會組織章程第18條第6項規定：「本會管
理費用及收支情形，需經管理委員會審議決定，所有經費均
須建立帳冊檔案，俾供隨時查帳。」，顯見管理委員會經費
之支出均須由該會審議並決定之。原告係自行進行修繕工程
，其未曾告知管理委員會或各住戶將進行修繕，被告根本無
從審議，遑論要求全體住戶在不知情之情況下，負擔原告施
作防水工程之費用。
(五)原告援用民法第172條為本件請求權基礎，惟依民法第172條
、第173條規定，無因管理之管理人，其管理應依本人明示
或可得推知之意思，且管理人開始管理時，以能通知為限，
應即通知本人，如無急迫之情事，應俟本人之指示，此分別
為無因管理之主給付義務與從給付義務。就民法第172條要
件規定，原告之修繕行為，須不違反本人（即被告）明示或
可得推知之意思，然被告認為原告已動用系爭公寓大廈公共
基金進行系爭屋頂平台修繕工程，應無進行本次修繕之必要
，故其主張其管理符合被告明示或可得推知之意思，被告否
認之。另原告擅自雇工施作系爭屋頂平台之防水工程，被告
根本未曾接受通知，已違反民法第173條規定；再者，依民
法第173條規定，管理人（即原告）在無急迫之情事下，應
俟本人（即被告）之指示。故原告主張無因管理而向被告請
求給付修繕費用，於法自屬無據。
(六)就原告所提弘唯工程行、瑞肯工程有限公司、聯三工程有限
公司之估價單以觀，其中瑞肯工程有限公司、聯三工程有限
公司均無「女兒牆」之施工項目，僅有弘唯工程行有列出「
女兒牆採進口壓克力防水塗刷」的工作項目，足見該項目並
非頂樓漏水所必要之施作項目。又證人許金成於104年10月
19日言詞辯論時證稱：「（法官問：是否要全部刨除？）答
：也可以不挖」等語，足見弘唯工程行所提防水工程估價單
內之「屋頂舊有防水層拆除及刨平運棄工程」、「全區底油
塗佈及施作進口熱溶膠」、「全區施作義大利熱溶式防水毯
」等項目，並非頂樓漏水所必要之施作項目，該部分之花費
自應予剔除。況縱認全部項目均有施作之必要，然證人許金
成亦已證稱該施作頂樓漏水之費用，僅有向原告請款15萬元
，故原告請求被告給付157,500元，亦屬無據。
三、經查，門牌號碼基隆市○○區○○街000號、271號、273號之金磐名邸公寓大廈係7層樓住家用鋼筋混凝土造建築，原告等為其中269號六樓及七樓房屋之區分所有權人，應有部分各二分之一，又系爭公寓大廈為83年4月19日建築完成，屋頂平台並未經區分所有權人約定專用等事實，有建物登記第二類謄本附卷可稽，並為兩造所不爭執，應堪信為真實。
四、按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，公寓大廈管理條例第10條第2項前段定有明文。原告主張系爭屋頂平台地面有滲漏水情形，致系爭房屋室內漏水，被告有修繕義務等語，然為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
(一)原告林○○前於99年度擔任系爭公寓大廈管理委員會主任委員，而訴外人即系爭公寓大廈區分所有權人白○○前於100年間以原告林○○擔任主任委員期間，未經其他區分所有權人同意，挪用被告公共基金修繕系爭屋頂平台為由，向台灣基隆地方法院檢察署（下稱基隆地檢署）告發，業經訴外人即99年間承攬系爭屋頂平台滲漏水修繕工程之包商林阿寬於台灣基隆地方法院檢察署100年度他字第219號案件100年7月20日偵查期日到庭證稱：「（問：被告住處何處漏水？情形為何？）屋頂漏水，滲到牆壁，天花板都潮濕，很多處都潮濕。我就在他住處頂樓施工，我把水泥敲掉，再鋪水泥，作防水，再抹一層水泥攪混凝土，再作一層小石子混混凝土，我一共作3層。我是99年底作的...」、「（問：你修繕之頂樓部分與被告（即本件原告林○○）房屋漏水間是否有關連？）有。因我修繕頂樓之前，有去他家裡看過，有漏水，修繕之後就沒有再漏。」等語屬實（見前揭偵查案卷第15、16頁）。足見系爭屋頂平台前於99年間即有滲漏水情形，致系爭房屋室內漏水。至被告雖辯稱系爭屋頂平台係因原告私自加蓋夾層屋，破壞系爭大樓原有鋼筋水泥樑柱結構，始時有漏水情形云云，惟查，系爭公寓大廈屋頂平台之防水層係因施作年久而失其效用之事實，業經證人林阿寬於前揭刑事案 件偵查中證稱：「（問：怎知道頂樓漏水因素？）因年久有裂開情形，所以導致漏水。」等語（見前揭偵查案卷第15、16頁）。而系爭屋頂平台證人即承攬本件103年系爭屋頂平台漏水修繕工程之包商許金成於本院言詞辯論期日亦到庭證稱：「（問：何以系爭公寓大廈原始防水層可以維持比較久？）...依照基隆當時的施作水準，若進入271、273號房屋內部應該就會發現漏水嚴重，因為不可能撐這麼久。」、「（問：以那個時候的工法可以用多久？）除非結構體夠好，最好的結構體可以撐十年，結構體沒有裂掉，防水層一般來說撐十年，以現在最好的防水材料來說，蓋好撐到二十年之後才開始漏水，應該算是很好的建案。」等語（見本院104年10月19日言詞辯論筆錄），是被告前揭所辯，並無可採。
(二)次查，證人許金成於本院言詞辯論期日另證稱：「我就到他 (原告）家去看，因為漏水，鐘乳石的現象也很明顯，在六樓，再爬一層上去，因為算是樓中樓，接近頂樓的頂板，與隔壁相鄰的部分都可以看得到漏水正在滴，因為當時後下雨。」、「（問：房屋內漏水原因為何？）依照推測，是現有的防水層（即99年施作之防水層）是用水泥加上防水劑或加七厘石塗抹，剛性的東西大概幾年後因為熱脹冷縮地震各方面，就會失效。」、「（問：以該施工方式使用年限多久？）因為這種做法是偏向於泥作，專業是不會這樣做。用泥作的方式，依照以前師父的手法約撐個五年十年，以現在的技術，沒有這麼用心，大概兩三年左右就會出現問題，因為是剛性的東西，碰到下面的RC層，因為沒有彈性，所以大概兩三年。」、「（問：證人看到時防水層的狀況為何？）有局部隆起、空心的。」、「（問：有無防水效果？）沒有，因為他是靠他跟地板的緊密結合阻隔水進入RC層。」等語（見本院前揭言詞辯論筆錄），顯見系爭公寓大廈屋頂平台防水層雖於99年間僱工修繕，惟並未有效修復滲漏水情形。被告雖又辯稱其於99年間並未同意原告林○○施工，更未同意林○○之施工工法，故本次修繕係可歸責於原告等之原因所致，應由原告自行負責云云。惟查，訴外人即99年1月至12月間擔任系爭公寓大廈財務委員之戴依岑於台灣基隆地方法院檢察署100年度交查字第151號刑事案件偵查中證稱：「（問：被告（即本件原告林○○）於99年11月間是否挪用社區6萬5千元去修繕被告住處之頂樓工程？）我不覺得是挪用，因林○○要修漏水工程時，我要求林○○提出法規依據、頂樓漏水致他們屋內天花滲水情形照片提出來公告，林○○有貼出來公告，我當時是要林○○告知社區住戶，讓住戶知道此事，也讓住戶明瞭林○○要修頂樓漏水之事，林○○貼之後，所有住戶沒有任何反應，林○○貼出庭呈之估價單，請住戶提供其他廠商之比價動作，但所有住戶沒有任何反應及表示，林○○請估價單之施工人員進去施工，在被告還沒施工前，所有住戶都知道頂樓漏水之事，包括施工之事。」、「（這筆款項之之核銷是否合法？）因林○○住處是頂樓6樓，而6樓頂有漏水情形，而被告提出之法規說明頂樓部分是公設。」、「林○○當時跟我說頂樓是公設，我說款項要支付，我是財委，無法代表所有住戶，所以我才要被告提出上開法律依據及公告情形，告知住戶。公告後，沒有意見，被告就雇工施工。」、「（問：該估價單115,000元，為何後來核准支出是65,000元？）因我們沒有那麼多經費。所以林○○一開始估價時，我告訴林○○我們的帳面金額只有94,495元，這是至99年10月底時的餘款，不夠支付這麼多。」等語（見基隆地檢署100年度交查字第151號卷第33、34頁），參以被告亦自承原告林○○於99年間擔任被告主任委員期間，欲修繕系爭平台前，曾二度召開區分所有權人會議，惟未能達成同意支出修繕系爭屋頂平台費用之決議等情，顯見原告林○○於99年間係先以召開區分所有權人會議及公告方式，將修繕系爭屋頂平台之工法及費用提出使其他區分所 有權人知悉並表示意見，待無區分所有權人提出異議始由林阿寬以上開工法修繕，並經當時管理委員會審核後，始支出修繕費，自不得徒以前揭修繕工程未經決議同意即謂原告林○○應就修繕之效果負責，被告前揭所辯，亦非可採。至於原告林○○雖於102年間再僱工修補系爭屋頂平台與鄰棟建物平台間之漏水處，惟查，被告既不爭執該次修繕係由原告自行決定修繕工法並自行出資（見本院前揭言詞辯論筆錄），且查，該修繕未能修復漏水係因未全面重作99年間施作之防水層之事實，業經證人許金成到庭證稱：「（問：證人是否得知原告在一百零二年有修補，補哪些部分是否清楚？）有看到。是補在跟隔壁鄰居交界，有看到新舊痕跡...當時是在269號和鄰棟之平台間挖一條溝，再補防水漆，再復原回去。現在抓漏都是這樣。」、「...若師父不錯的話，那個漏水點會止漏，如果有用心把所有裂縫找出再用比較好的材料回填，約三五年能有效止漏。但不是全面做，所以其他地方也有可能漏水。但有的地方已經隆起，與地面不接著，所以不光是交界的問題。其他地方也有漏水，只是沒有這麼明顯，最明顯是交界處，在滴水。」等語屬實（見本院前揭言詞辯論筆錄）。則原告本無修繕系爭屋頂平台之義務，縱其102年間自行僱工修繕未確實修復漏水，亦不能謂原告等應就系爭屋頂平台現仍漏水之情形負修繕之責。
(三)綜上，系爭屋頂平台既於99年間即因原防水層年久失效而漏水，99年間及102年間之修繕工程又未能持續有效修復漏水，足見系爭屋頂平台於103年間原告進行本次修繕工程前之漏水情形，仍係源於系爭屋頂平台原防水層因時日經過自然失效所致，揆諸前揭公寓大廈管理條例之規定，自應由被告負責修繕。
五、按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之。管理人違反本人明示或可得推知之意思，而為事務之管理者，對於因其管理所生之損害，雖無過失，亦應負賠償之責；前項之規定，如其管理係為本人盡公益上之義務，或為其履行法定扶養義務，或本人之意思違反公共秩序善良風俗者，不適用之，民法第172條、174條亦有明文。又管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害；第一百七十四條第二項規定之情形，管理人管理事務雖違反本人之意思，仍有前項之請求權，民法第176條第1、2項亦有明文。末按無因管理固須有為他人管理之意思，惟為他人之意思與為自己之意思不妨併存，故為圖自己之利益，若同時具有為他人利益之意思，仍不妨成立無因管理（最高法院86年度臺上字第1820號判決意旨參照）。原告主張被告拒不修繕系爭屋頂平台，其遂自行僱工進行修繕，因而支出必要費用157,500元，依無因管理之規定，被告應支付上開費用等語，雖亦為被告所否認，惟查：
(一)原告主張其為修繕系爭屋頂平台，支出必要費用157,500元之事實，業據其提出弘唯工程行開立之估價單（下稱系爭估價單）及統一發票各一紙為證，被告雖辯稱上開估價單中「屋頂舊有防水層拆除及刨平運棄工程」、「全區底油塗佈及施作進口熱溶膠」、「全區施作義大利熱溶式防水毯」等項目，並非頂樓漏水所必要之施作項目，應予剔除，又證人許金成已證稱該施作頂樓漏水之費用，僅向原告請款15萬元，原告請求被告給付157,500元，亦屬無據云云。惟查，系爭估價單所載工法及工項之必要性，業經證人許金成到庭證稱：「現在一般是先做斷水，我們會先在住戶的範圍之內切一條V型溝槽，約兩、三公分，阻絕RC層從隔壁滲透過來的水，再用一種進口的快速硬化水泥填補V型溝槽，因為隔壁滲水，我先挖溝，阻斷RC層下面三公分左右的水。上面補平之後再塗一個剛性的進口防水材料，可以阻絕地下室連續壁的止漏，讓隔壁的水不要再過來。整面乾燥後，再使用義大利進口的防水材料熱融毯，是整捲的，要用火烤，烤之前要上一層底漆，做完之後要熱融膠，會用韓國進口的材料，用高溫煮成液態，潑灑在屋頂平台，使其沒有接縫，因為本身就是像液體一樣，約三十秒到一分鐘就會硬化，型成一層防水膜，防水膜硬化後之後再鋪設熱融式的防水毯，還要使用高溫的火槍、噴燈把他連上去。這樣約三層，以現在的工法，約可撐最少十年以上。但義大利原廠保固到十五年。」、「（問：此種工法的防水效果是否與結構有無裂開有關？）結構裂開了也沒關係，只要四周的封邊沒有漏水，在防水毯下方無論如何產生裂縫，只要在容忍範圍內，都可承受而不會被結構拉扯。因為這個材料有檢驗報告，每五公分寬度可承受兩百五十公斤的吊掛，內含有纖維、不織布、橡膠、塑料、瀝青在裡面，可以抗紫外線，等於是防水材料中從日本時代油毛氈的改良，是防水毯與油毛氈、瀝青，複合式的防水工法。」、「（問：證人何以要施作女兒牆壓克力防水塗刷？）防水規劃要做到地坪往上折約二十公分左右的高度，像基隆多雨，水才不會下去。女兒牆產生的裂縫也會滲到防水毯下方，從防水毯下方滲漏到屋內。作女兒牆防水可以撐比較久，約三、五年之後才會滲漏，所以整體規劃上還是要連女兒牆一起作壓克力防水塗刷，我是用進口的壓克力防水塗料，可撐個五年以上，若未失效，裡面的防水時間又可以拉長...」、「（問：其他兩家公司的估價單，工法是否與證人不同？（提示原證六聯三工程有限公司估價單）該工法之效果如何？單價如何是否合理？）有的是施作橡化瀝青跟聚脂防水布，因為瀝青有分兩種，瀝青有分熱融式跟冷膠，鋪設橡化瀝青是液態的，水性的，還有一種是油性的，直接塗抹在在地平上，用聚酯纖維，即俗稱的不織布，滾上去做中間的夾層。這種是最好施作的，但效果只有三、五年，但他們報的單價、成本應該都差不多。」、「經過全區檢視後，有其他不是靠近隔壁這個地方的，其他地方水泥好幾個地方是隆起來，我們判斷依照專業，解決屋主問題，不能單一處理，而是要觀察整個室內狀況，我們有看到其他有水漬掉漆，也是希望他們整戶一起做，不然以後有問題會很難跟屋主交代，如果是隔壁的原因的話。只做單一的地方約兩三年後一定會出問題，只要一敲就會動到其他舊的防水層，漏水就會漏過來，若只保固一年，之後就不要再找原施工人，一般來說就會這樣處理。」、「（問：是否要全部刨除？）也可以不挖，但以後漏水的風險會很大。」、「（問：若原防水層已經與地平不貼，且有部分隆起，留下原防水層之後的情形？）以後會繼續龜裂，太陽曬了之後會再繼續往上頂，會把新的防水層劃破。有裂開的地方像一把刀，二十四小時每天割兩次熱的時候脹上去冷的縮下去會每天割兩次，一般防水層經過這種狀況都會呈現新的裂縫，無法承受那麼久的時間...」等語（見本院前揭言詞辯論筆錄），足見系爭估價單所列施工方式，均為確保防水層維持最佳效果之必要工法，被告辯稱其中部分工項非屬必要云云，自不足採。又查，前揭統一發票之金額係證人許金成以實際修繕費用取整數折讓後再加計稅金之事實，亦據證人許金成證述屬實（見本院前揭言詞辯論筆錄），被告辯稱原告僅支出15萬元云云，亦非可採。
(二)被告就系爭屋頂平台之滲漏水情形負有修繕義務，原告既未受被告之委任，亦無此義務，為修繕系爭屋頂平台支出必要費用157,500元之事實，既如前述，則原告請求被告依無因管理規定，返還前揭必要費用，自屬有據。至被告雖辯稱原告係自行進行修繕工程，不得要求全體住戶在不知情之情況下，負擔原告施作防水工程之費用，且原告所為修繕違反被告明示或可得推知之意思，亦未通知被告或俟被告之指示，與民法第172、173條規定不符云云，惟查，原告於發現系爭屋頂平台漏水後，曾分別於103年7月26日、103年8月5日以存證信函要求被告召開區分所有權人會議討論修繕事宜，又於103年8月間向基隆市暖暖區調委員會申請調解，惟被告並未到場亦未處理本件修繕事宜之事實，有前揭存證信函及調解不成立證明書附卷可稽，並為兩造所不爭執，顯見原告並非未通知被告即擅自進行本件修繕工程。而系爭屋頂平台之修繕、維護本屬被告之責任，原告已先向被告反應漏水情事，於被告遲未為積極處理後，始委請證人許金成進行修繕，自不得要求原告於此情形仍須等候被告指示而任令系爭屋頂平台漏水。又原告修繕系爭屋頂平台係為被告盡公益上義務即公寓大廈管理條例所定修繕義務所為之管理，揆諸前揭規定，原告因此先行墊付之修繕費用，縱違反被告之意思，仍得依無因管理之法律關係請求被告返還。被告前揭所辯，均無可採。
六、從而，原告依無因管理之規定，請求被告給付修繕系爭屋頂平台之必要費用157,500元及自起訴狀繕本送達翌日即104年12月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
七、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、抗辯及所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
中 華 民 國 104 年 12
月
25 日
基隆簡易庭法 官 姚貴美
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴
書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12
月
25 日
書記官 楊蕎甄
| |
