【判決速報】天災不能免責！大樓管委會被判賠58萬！

 

颱風天「天災」不是免死金牌！嘉義某大樓管委會因「疏於維護」遭判賠 58 萬，4 個管理盲點你中了嗎？

各位主委、委員及物業管理同仁請注意！颱風過後，若大樓外牆或公設掉落砸壞樓下車輛，管委會能以「這是天災不可抗力」來卸責嗎？

最近嘉義地方法院的一則民事判決（114年度訴字第758號）給了我們一個震撼教育。嘉義某大樓因颱風吹落地下室入口的鐵製天花板及燈具，砸中兩輛汽車，最終法院判決管委會必須賠償兩位車主合計超過 58 萬元！

這案子為什麼會輸？管委會以為的「免責條款」為何通通失效？版主特別為大家整理出本案的關鍵細節，幫大家避開管理地雷！

一、 案例回顧：16 級強風算天災嗎？

在 114 年丹娜絲颱風襲台期間，啟德大樓地下停車場車道口的鐵製天花板及燈具掉落，擊中路邊停放的兩輛車。管委會在法院答辯時主張：

1. 強風不可抗力：當時測得高達 13 至 16 級的致災性強風，屬於天災。
2. 無給職免責：管委會委員是「無給職」，已盡到處理自己事務的注意義務。
3. 依法檢查：該設施非屬法定必檢項目，平常已有水電廠商目測巡視。

但法官一個都不買單！

二、 法官判賠的 3 大關鍵原因

1. 「目測」不代表「維護」： 法院查出，該鐵製設施自民國 83 年設置至今已超過 30 年。管委會雖然說有巡視，卻拿不出任何維修紀錄。法官認定，長期僅靠目視而未進行實質的積極檢查或修繕，難認已盡到管理責任。
2. 防颱措施是「一般常識」： 判決書指出，台灣每年都有颱風，且現代氣象預報精準，管委會應在颱風前進行檢查與加固。被告管委會自承颱風前「未做任何防颱措施」，成為敗訴主因之一。
3. 鄰居都沒事，只有你掉下來： 最致命的證據是：事故現場周邊的老舊建物、雨遮、招牌甚至是路邊盆栽都安然無恙。法官據此認定，這並非完全不可防免的天然災變，而是大樓設施本身設置或保管有欠缺。

三、 賠償金額怎麼算？

本案兩輛受損車輛的原廠估價高達 31 萬及 47 萬元。雖然法院考量了**「零件折舊」**（按行政院耐用年數表，非運輸業用客車耐用年數為 5 年），但加上毋庸折舊的工資與噴漆費用後，管委會仍須賠償：

• 黃姓車主：167,246 元
• 柯姓車主：415,993 元
• 合計賠償金額：583,239 元

四、 給管委會主事者3個建議

從這個案例中，我們應該學到如何落實風險管理：

• 落實「維修紀錄」： 所有的巡檢不能只靠「口頭說有看」，必須留下書面或照片紀錄。特別是超過 20、30 年的高空固著物，應定期委託專業廠商加固。
• 預防性防颱：颱風警報發布後，管委會應留存「防颱作業清單」或照片，證明已針對公共設施完成初步加固，這在法庭上將是關鍵的免責證據。
• 善用政府補助：像嘉義市政府就有提供「公寓大廈共用部分設施補助」，包含節能燈具更換或相關修繕，管委會應積極申請，利用資源更新老舊設施，降低風險。

·       管理委員會雖然辛苦且多為無給職，但在法律面前，「所有人對於建築物或工作物應善盡社會安全義務」。天災往往只是「照妖鏡」，照出的是日常維護的疏漏。希望這則判例能提醒各位同仁，落實日常維修，才是保住社區公積金、避免被告的最佳對策！

資料來源：

臺灣嘉義地方法院民事判決 114年度訴字第758號

聯合新聞網：疏於維護 颱風吹落燈具砸車 管委會判賠(115年4月6日新聞)

https://udn.com/news/story/7321/9423918

大樓管委會非法設置基地台住戶自救實務

大樓管理委員會接受非法基地台可能出於多種原因，包括對於一部份住戶通信需求、法律的無知、業者承諾的經濟利益衝突。住戶應理解這些背後的動機，才有助於解決問題並維護合法的通信環境。

在大樓管委會或其他相關原因下非法設置基地台的情況下，在大樓公共空間設置非法基地台相關設備後，有的甚至影響到緊急逃生路線之生存安全時，絕大部份的住戶均會面臨不知如果處理，來採取一系列步驟來製止這一行為，並保衛自己的住宅權益。

以下是一則真實案例是發生在某公寓大廈，全部的其中一棟大樓的頂樓平台，是擁有逃生避難功能，在發生緊急事件發揮安全避難或逃生場所。然而，隨著通訊技術的發展，在其他棟大樓行動不良的住戶反應下，大樓委員會考慮到了改善其通訊需求，決定允許通訊服務提供商在頂樓設置行動基地台設備。某一天居住在被設置基地台的住戶發現，具有逃生避難功能平台之頂樓，大樓管委會未經與住戶溝通及召開管委會會議討論，詳細評估、管制設置地點，讓營運商隨意架設行動基地台相關設備，而所架設的位置已經明顯地妨礙緊急時逃生的動線，受害的住戶多次甚至聯合同棟的其他住戶，向管理委員會反應均被擱置未獲改善處理。管委會未經過詳細評估和管制的處理過程，導致通訊設備的安裝位置妨礙了緊急時的逃生通道，益加讓該棟大樓的住戶們倍感擔憂和受怕。然而，受害的住戶面對這樣的問題，該採用何種方式來獲得解決？

實際協助經歷處理過程分享如下：
一、了解法律法規：

首先，必須深入了解我們國家對於通訊設備安裝和公寓大廈管制條例相關規定，以明確自己可以主張的權益和法律依據。以上圖的情況經遍查國家律法有關可以主張有：

 公寓大廈管理條例第33條第2款之規定公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。

大樓屋頂平台依法為共用部分，按公寓大廈管理條例第7條第3款規定，並不得為約定專用部分，且樓頂平台具有逃生避難功能，任何住戶不得任意加蓋建物、改變結構，或裝置會阻礙逃生的設施。

二、聯合同感住戶：與其他感同深受的鄰居建立聯繫，分享您的擔憂與發現。共同行動可以提升影響力，也能更有效地解決問題。

三、與大樓管理委員會溝通：畢竟它是決定此問題的單位，先禮與管理委員會進行溝通，表達受影住戶們的異議，要求他們重新評估和管控設備的設置；後兵是列舉相關違法事由，以存證信函或送管理室交管理員簽收代轉方式，送達大樓管理委員會負責人，正式宣告已進入法律程序，但是要如何撰寫相關的文書，適切、合理而達到運用法律的效果，是比較困擾受害者的難題，以下分享範例文供參考。

上面圖片是聯合其他住戶的書面文件範例

上面圖片是送交管委會的書面文件範例

四、向主管機關舉報： 如果管理委員會未能解決問題甚至不理會，您可以向當地縣市政府的主管機關，提供詳細的情況描述和證據，請求他們介入現場會勘及協商處理方式。但是民眾常會如何跟政府機關提出書面陳情，撰寫相關公文書會比較困擾，以下提供建議的範本供有需要的網友參考。

五、主管機關受理： 當完成上面的文件草擬後，最重要是如何交給政府主管機關，通常會建議採用的方式，以雙掛號郵寄至當地縣市政府，或者準備二份直接到居住地的政府機關收文處，一份交給收文人員並且在另外一份蓋上收文章帶回自存，再等候政府回函處理方式。

公寓大廈共用部分設施補助，嘉義市即將受理申請！

 嘉義市政府最近已經公告公寓大廈共用部分設施補助的申請期限，這項政策是為了提升公寓大廈的整體品質，改善居住環境，為居民提供更好的生活品質。如果您是一位公寓大廈的業主或管理人員，且公寓大廈的共用部分設施已經老舊，這項補助計畫對於大樓住戶分擔花費上有所幫助。

這項補助計畫的申請開始申請的期限，自112年4月10日上午9:00開始收件日(若提早送件者會被以退件辦理)，至112年5月10日止上班時間受理申請，申請人為本市轄屬各公寓大廈管理委員會，每一申請人申請補助經費最高核予新臺幣2萬元，每年以1次為限。

這項補助計畫對公寓大廈的共用部分設施有哪些補助呢？市府同意由申請的項目範圍包括環境清潔衛生之維持、消防滅火器材之維護、通道溝渠及相關設施之修繕、公用部份監視器及節能燈具更換，有關申請的表件請點選下面連結參考。

嘉義市政府公告網址：https://www.chiayi.gov.tw/News_Content.aspx?n=464&s=774788

這項公寓大廈共用部分設施補助計畫，為嘉義市合法成立大樓管理委員會的業主和管理人員提供了一個政府補助金額的機會，使他們能夠改善公寓大廈的共用部分設施，降低大樓住戶的部份負擔，如果您有這方面的需求，請就在期限內提交申請吧！

好康報呼你知，租金補貼本週五21日開始申請

106年度政府的住宅補貼政策，即將在明天(106年7月21日)開始受理申請至106年8月31日（星期四）止受理申請。

• 申請書將於7月21日上午9時開放下載。符合資格者，可向戶籍所在地之直轄市、縣(市)政府提出申請。

詳情請點選後面網址：  http://pip.moi.gov.tw/v2/b/scrb0108.aspx

剪報資料來源：蘋果日報

公寓大廈管理事務財務報表理想的格式

公寓大廈管理委員會最重要的業務，應是將財務管理收支做公開完整呈現，法律上對於財務報表並未明訂格式，但是對於非專業背景人士接任管委會委員後，除了參考前任留下資料外，並不容易再找到其他適當作法來改進，而最好的方法就是看有没有其他大樓或物流單位有更好的版本可供參考。
版主從事大樓管理委員會的經驗，一般收支財務報表要儘量做到細而不亂，才不會遭受到莫名的質擬，需要顯示的要項如下：
一、時間：統計報表的起迄時間，如幾月份的財務報表。
二、上月固定的收入部份：包含上月結存，顯示上次報表移轉的結餘金額；定存及活存金額，顯示存摺上的現金情形；現金及支票則顯示授權小額零用金及尚未兌現支票情形。
三、財務分析：將財務統計期間內總收入、總支出的金額做統計，讓住戶很明確瞭解是"結餘"或"透支"。
四、收支內容：將收入及支出項目內容，分置二大部份，可以讓住戶清楚其內容。
五、本月固定的收入部份：包總累計的金額、保管的定期存款金額、活期存款的金額、存摺外的現金數額(零用金)、未兌現金額款項。
上面所列舉的項目，版主係針對住戶關心管委會掌管財務的重點要項，透過表格化很明確顯示，項目內容愈清楚住戶比較不會有疑問。

公寓大廈管理委員會財務收支表參考範例表格

保全公司與保全員約定契約未報主管機關，可以主張無效嗎?

版主更正說明：感謝網友指教，本篇文章所引用最高法院判決文來源誤植為105年度台上字第367號，正確應為105年度台上字第376號，造成網友查閱不便，請見諒！

－－－－以下是原發表文章－－－－－－－
從事保全工作的就業人員，都知道其工作條件的權益最重大的法律是勞動基準法第84-1條，由於這條規定的原因，致使工資、請休假等條件，無法與一般受雇勞工相同的勞動條件而被排除在外，讓雇主可以與勞工以定型化方式約定，法律規定雖然可以相互約定，唯需報請當地主管機關核備。

若保全公司與保全人員約定的契約後，未依該條的規定報請主管機關核備，未來發生爭訟的等問，保全人員或其家屬，可以主張所簽訂的合約無效，而採一般勞動基準法條件爭取權益嗎？版主為保全人員找到答案，按最高法院105台上字第367號判例，雙方所約定的契約仍是有效。

最高法院105台上字第367號判例

政府終於重視到保全人員超時工作的問題

從事保全工作的從業人員，長期以來受到勞動基準法84-1條的限制，而無法享受到勞基法內，一般勞工的工時、休假、加班的保障，以現在而言：
正常工時：每日12小時，上限240小時，加班時數48小時內(一般勞工46小時)，合計每月上限288小時。
2週內可彈性約定2天例假，不得連續工作超過12天。
未來可能有二案選一：
甲案：每日12小時，上限240小時，加班時數48小時內(一般勞工46小時)，合計每月上限268小時。
乙案：每日12小時，上限240小時，加班時數68小時內(一般勞工46小時)，合計每月上限288小時。(對勞工好處：薪資增加，但是更操)