初看樓上的剪報還真得會嚇一跳，以為辛苦的保全員如果没有看好停車場的車子，被膽大包天的竊賊把車子偷走後，保全人員没有發現，還要賠64萬元給住戶，以後還有誰敢擔任保全人員？後來再仔細看一下報紙及找到本案法院判例瞭解，發現到並不是保全人員應該賠，而是保全公司被判賠，理由整理如下，供相關從業人員及經營者注意參考：
法院判保全公司應賠理由分析：
一、社區管委會與保全公司訂定系爭保全契約，約定負責系社區之安全與財物駐衛保全服務，範圍包含公寓大廈之共用部分與約定共用部分，保全公司應依社區管委會之要求或指示，執行門禁管制，並依管委會之要求予以登記，不論在標的物範圍或專有部分或非公共區域內，若有意外事故或發現盜賊入侵或暴行發生，被告應即報告警察、消防機關及管委會，並予監視，設法阻止或防止災害擴大。
二、保全公司應管委會之要求或指示執行標的物之防災、防盜、防火等下列安全措施及共同協議事項，其具體服務項目包括：固定哨位、巡邏哨、監看閉路電視、盜警與火災系統，操作錄影、錄音與緊急廣播設備、鑰匙管制、標的物內通行管制。保全公司應提供系爭社區安全、防災、防盜之維護服務，包括巡邏、監看閉路電視、出入通行管制等，以便於發現盜賊入侵，而能即時報警處理，並設法阻止或防止災害擴大。
三、竊賊於首次進入系爭社區 於地下1樓停車場以手提電腦掃瞄系爭汽車門鎖密碼時，停留時間長達48分鐘，並非短暫，且依現場監視器錄影畫面翻拍照片，可知系爭社區地下1樓停車場設有監視器錄影設備，其鏡頭並曾實際錄得本案竊賊之影像。
四、保全公司表示，其夜間有2名保全人員，1名固定在大廳管理室，1名負責巡邏社區及站哨車道口。具有一般注意義務之人，倘依系爭保全契約確實由保全人員分別監看閉路電視及巡邏，應可發現本件竊賊於系爭汽車旁停留時間過長，且渠等持手提電腦掃瞄門鎖之動作顯為可疑，而能即時上前盤問、阻止或報警處理，進而阻止本件竊案之發生。保全人員竟均未做任何處理，法院認定保全公司已違反保全契約之注意義務。
四、保全公司如有侵害社區管委會所屬區分所有權人或住戶權益之情事損害賠償責任，雙方同意依下列方式辦理：一、系爭社區管委會於損害發生後依第10條第2項申報損失，在未超過合約金額20％之範圍內，由被告依據系爭社區管委會申報損失之金額予以賠償。二、系爭社區管委會主張其損害逾前款金額者，由系爭社區管委會舉證證明其損失財物之名稱、數量、進價及總金額後，由被告依系爭社區管委會之實際損害負賠償之責，其最高金額為合約金額20％。三、前項第2款之情形，系爭社區管委會能證明被告有故意或重大過失者，不受最高賠償金額之限制。是依上開約定，除能證明被告有故意或重大過失者外，被告之賠償責任，以合約金額20％為上限。
五、至於法院有認定保全人員過失賠償的責任，保全公司有可能在賠償給管委會後，再興訟向管理員求償，所以工作上不得不小心。
--------------------經驗教訓-------------
業主管委會與保全簽約必殺條款(檢查看看所持契約條款，今年没有，下次簽約時記得要納進來)：
一、約定範圍：包含公寓大廈之共用部分與約定共用部分。
二、負責勤務：應依系爭社區管委會之要求或指示，執行門禁管制，並依管委會之要求予以登記，不論在標的物範圍或專有部分或非公共區域內，若有意外事故或發現盜賊入侵或暴行發生，被告應即報告警察、消防機關及管委會，並予監視，設法阻止或防止災害擴大。被告應管委會之要求或指示執行標的物之防災、防盜、防火等下列安全措施及共同協議事項，其具體服務項目包括：固定哨位、巡邏哨、監看閉路電視、盜警與火災系統，操作錄影、錄音與緊急廣播設備、鑰匙管制、標的物內通行管制。
三、保全免責條款(有利於保全公司)：停車場內車輛或車內財物被盜或破壞之損害。
四、賠償責任：
(一)未能善盡駐衛保全業務、洩漏應保守之祕密或其他侵害系爭社區管委會所屬區分所有權人或住戶權益之情事，被告應負損害賠償責任。依前項規定負損害賠償責任者，以損害賠償請求權人所受之財物損失為原則，並以金錢賠償為限。但損害賠償請求權人受原物尋獲通知後壹個月內，未主張取回原物者，原物歸被告處理，不得異議。
(二)因前條第1項所附損害賠償責任，雙方同意依下列方式辦理：
1.社區管委會於損害發生後依第10條第2項申報損失，在未超過合約金額20％之範圍內，依據社區管委會申報損失之金額予以賠償。
2.系爭社區管委會主張其損害逾前款金額者，由系爭社區管委會舉證證明其損失財物之名稱、數量、進價及總金額後，由被告依系爭社區管委會之實際損害負賠償之責，其最高金額為合約金額20％。
3.前項第2款之情形，系爭社區管委會能證明被告有故意或重大過失者，不受最高賠償金額之限制。是依上開約定，除能證明被告有故意或重大過失者外，被告之賠償責任，以合約金額20％為上限。
公寓大廈管理自治網文
------------------判決原文------------------
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【裁判字號】
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104,訴,417
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【裁判日期】
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1041208
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【裁判案由】
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損害賠償
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【裁判全文】
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臺灣臺南地方法院民事判決 104年度訴字第417號
原 告 張○○
被 告 ○○○保全股份有限公司
法定代理人 陳○○
訴訟代理人 陳○○
蕭○○
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104年11月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸拾肆萬捌仟元，及自民國一百零四年四月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾壹萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸拾肆萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)原告為摩根168大樓（下稱系爭社區）之住戶，摩根168大樓管理委員會（下稱系爭社區管委會）與被告訂有駐衛保全服務契約（下稱系爭保全契約），依系爭保全契約第4條第1款約定，被告應執行門禁管制，並依系爭社區管委會之要求予以登記；並約定被告應監看閉路電視，防範竊盜。詎被告未落實門禁管制，致2名姓名年籍不詳之男子，於民國104年1月7日凌晨2時50分許，持感應扣自系爭社區大門進入社區後，進入地下室1樓停車場，隨即在186號車位旁，持手提電腦掃描原告所有車牌號碼0000-00號汽車（下稱系爭汽車）之門鎖密碼，至凌晨3時38分許始離開。嗣於凌晨4時20分許，又有2名姓名年籍不詳男子自地下室停車場出入口進入系爭社區，隨即竊得系爭汽車後逃逸，原告於同日上午11時30分始發現車子遭竊，並向臺南市政府警察局第一分局報案。
(二)本件竊賊侵入系爭社區停留時間並非短暫，若被告確實依約巡視社區並監看公共區域之進出情形，應能發現竊賊侵入，並立即報告警察，以防止本件竊案之發生，惟被告於竊賊停留期間均未發現異狀，且系爭社區感應主機損壞已久，被告未即時通知廠商維修，使原告無法查證感應扣為何人所有，堪認被告未盡系爭保全契約之注意義務，且有重大過失，而系爭汽車市價為新臺幣（下同）130萬元。爰依系爭保全契約之法律關係，請求被告給付130萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
(三)聲明：1.被告應給付原告130萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯以：
(一)本件竊案發生時無人看管之原因，係系爭社區管委會於103年12月7日會議中，決議將夜巡保全人員縮編1人，並調整夜班勤務配置，即夜間車道保全員須支援夜巡工作，始造成竊賊得乘虛而入，被告係依系爭社區管委會指示行事，已盡管理之責。系爭社區係512戶區分所有權人之大社區，多數住戶為承租戶，為便於管理，對住戶發給辨識樓別之感應扣，對未持感應扣之第三人，始作訪客登記。本件竊案之2名竊賊初次進入系爭社區是使用感應扣進入，而無登記紀錄，原告所稱感應主機損壞，僅為無法顯示樓別，且門禁設備之維護係由系爭社區管委會負責。
(二)依系爭保全契約第13條約定，被告對停車場內車輛被盜之損害免責，且系爭社區規約中停車場管理使用辦法第5條第9款約定：汽車於停放時，請鎖妥車輛，管委會不負保管之責。被告係受系爭社區管委會委託，應負同一之責，系爭社區管委會就本件竊案既不負賠償責任，被告亦無須負責。
(三)一般公寓大廈、大賣場或政府機關之公共停車場，因屬開放空間，防不勝防，管理者對停放車輛及車內財物，均不負保管責任。系爭社區地下停車場對住戶而言，亦屬開放空間，住戶在其間走動，如無明顯破壞之舉動，保全人員實無從過問，況被告之保全人員並無保管車輛之鑰匙，且就地下室開出之車輛，柵欄機會自動感應升起，無法實質管制，原告明知系爭社區規約中對車輛不負保管之責，對貴重之名車，卻未加強防盜措施或保竊盜險，造成損害之擴大，應負與有過失之責。退步言之，如認被告之免責條款顯失公平而無效，並認被告未盡善良管理人之責時，依系爭保全契約第11條第2款規定，被告之最高賠償金額為合約金額之20％即5萬4,00 0元（計算式：270,000×20％＝54,000）。
(四)聲明：1.駁回原告之訴及假執行之聲請。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造經本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定曉諭闡明後，整理並協議簡化爭點如下：
(一)不爭執事項：
1.原告為系爭社區之住戶，門牌號碼為臺南市○區○○○路0段000號A棟15號9樓。
2.系爭社區管委會與被告訂有系爭保全契約。
3.系爭社區管委會於103年12月7日決議：「為不增加區分所有權人之負擔，管委會決議，保全人員以現況縮編一人，調整一般勤務值勤配置，並以原價27萬元續約。」
4.2名真實姓名年籍不詳之男子，於104年1月7日凌晨2時50分許持感應扣進入系爭社區，至地下1樓停車場186號車位旁，持手提電腦掃描原告所有系爭汽車之門鎖密碼，滯留至凌晨3時38分許始離開，嗣於凌晨4時20分許，該2名男子再度由地下室停車場出入口進入系爭社區，竊取系爭汽車，得手後逃逸。
5.系爭汽車經權威車訊出具鑑價證明，鑑定價格為130萬元。
(二)爭執事項：
原告主張被告未盡系爭保全契約之善良管理人注意義務，請求賠償130萬元，有無理由？
四、按公寓大廈管理條例第38條第1項規定「管理委員會有當事人能力」，惟依同條例第3條第9款規定「管理委員會，指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織」，故管理委員會為區分所有權人團體之代表機關，僅具有訴訟法上非法人團體之法律性質，並無權利能力，尚非權利義務之主體。本件系爭社區管委會與被告間所訂定之系爭保全契約，依上開說明，應係系爭社區管委會代表系爭社區住戶與被告訂立之契約，委由被告代為管理社區保全事務，而該契約實際當事人應為系爭社區住戶與被告，與第三人利益契約無涉，則原告既係系爭社區住戶，自屬系爭保全契約之當事人，原告依據系爭保全契約提起本訴，洵屬有據。
五、原告主張被告未盡系爭保全契約之注意義務，致其系爭汽車遭竊，應負損害賠償責任等語，雖為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
1.系爭社區管委會與被告訂定系爭保全契約，約定由被告負責系爭社區之安全與財物駐衛保全服務（系爭保全契約第3條），範圍包含公寓大廈之共用部分與約定共用部分（系爭保全契約第2條），被告應依系爭社區管委會之要求或指示，執行門禁管制，並依管委會之要求予以登記，不論在標的物範圍或專有部分或非公共區域內，若有意外事故或發現盜賊入侵或暴行發生，被告應即報告警察、消防機關及管委會，並予監視，設法阻止或防止災害擴大。被告應管委會之要求或指示執行標的物之防災、防盜、防火等下列安全措施及共同協議事項，其具體服務項目包括：固定哨位、巡邏哨、監看閉路電視、盜警與火災系統，操作錄影、錄音與緊急廣播設備、鑰匙管制、標的物內通行管制（系爭保全契約第4條），有系爭保全契約可稽（見補字卷第9至13頁）。足見被告應提供系爭社區安全、防災、防盜之維護服務，包括巡邏、監看閉路電視、出入通行管制等，以便於發現盜賊入侵， 而能即時報警處理，並設法阻止或防止災害擴大。
2.真實姓名年籍不詳之2名男子，於104年1月7日凌晨2時50分 許持感應扣進入系爭社區，至地下1樓停車場186號車位旁， 持手提電腦掃描原告所有之系爭汽車之門鎖密碼，滯留至凌晨3時38分許始離開，嗣於凌晨4時20分許，該2名男子再度由地下室停車場出入口進入系爭社區，竊取系爭汽車，得手後逃逸，為兩造所不爭執。是本件竊賊於首次進入系爭社區 於地下1樓停車場以手提電腦掃瞄系爭汽車門鎖密碼時，停留時間長達48分鐘，並非短暫，且依現場監視器錄影畫面翻拍照片，可知系爭社區地下1樓停車場設有監視器錄影設備，其鏡頭並曾實際錄得本案竊賊之影像，有原告提出及臺南 市政府警察局第一分局104年4月20日函所附翻拍照片為證（見補字卷第18、19頁、訴字卷第25頁）。又據被告表示，其夜間有2名保全人員，1名固定在大廳管理室，1名負責巡邏社區及站哨車道口（見訴字卷第69頁）。衡情具有一般注意義務之人，倘依系爭保全契約確實由保全人員分別監看閉路電視及巡邏，應可發現本件竊賊於系爭汽車旁停留時間過長，且渠等持手提電腦掃瞄門鎖之動作顯為可疑，而能即時上前盤問、阻止或報警處理，進而阻止本件竊案之發生。然被告之保全人員竟均未為之，堪認被告已違反系爭保全契約之 注意義務。
3.被告雖辯稱系爭社區管委會就地下室停車場之車輛不負保管責任，是其就地下室停車場之車輛亦無須負責等語。然系爭 社區管委會就地下室停車場之車輛不負保管責任，係依據系爭社區之住戶管理規約。被告既與系爭社區管委會訂有系爭保全契約，提供系爭社區之安全與財物駐衛保全服務，即應履行契約義務。被告另辯稱地下室為開放空間、不易管理，係系爭社區管委會決議縮編夜間保全人數，始致竊賊有機可趁等語，惟系爭保全契約第2條約定標的物範圍包含系爭社 區之共用部分及約定共用部分，並未排除地下室停車場，而被告夜間保全人員之2名保全人員若能確實監看閉路電視及巡邏，應可發現本件竊賊之形跡可疑，而阻止竊案發生，是被告前開答辯，均無足採。
4.至被告抗辯依系爭保全契約第13條第8款約定：「免責事由：八、停車場內車輛或車內財物被盜或破壞之損害」，就原告所受損害得主張免責等語。本件原告所有系爭車輛於停車場遭竊，雖為被告得以免責之範圍。惟系爭保全契約為定型化契約，上開免責條款，就被告違反系爭保全契約之注意義務，致停車場內發生車輛被竊之損害，均無庸負責，顯然免除其依約所有之賠償責任，就此部分應認顯失公平，依民法第247條之1第1款規定應屬無效，是被告就本件原告之損害 不得主張免責，仍應負損害賠償責任。被告另辯稱原告就其所有系爭汽車未加強防盜措施或保竊盜險，為與有過失，應減輕其賠償責任等語。然原告之系爭汽車既已上鎖並停放於系爭社區地下1樓停車場，依一般情形足認已盡其注意義務，是否就系爭汽車投保竊盜險，更是原告之權利，而非其義務，被告以此辯稱原告與有過失等語，亦非可採。
5.原告固主張被告明知感應主機故障多日，卻遲未通知廠商維修，且被告未監看閉路電視及巡邏，始致竊賊得乘虛而入，顯示被告有重大過失等語，然原告就被告遲未通知廠商維修感應主機之主張，並未舉證，經本院依職權函詢系爭社區管委會，經該管委會函覆：大樓感應扣正常運作時可開啟大門，感應主機同時會傳輸「何戶開啟」資料至大廳電腦。104年1月7日當時大樓感應器主機均能正常運作感應開啟大門，事後欲調閱進出資料始發現無法傳輸資料，喪失部分功能。 管委會於104年1月8日得知大門感應器無法正常傳輸即指示送修，104年1月14日廠商將感應器主機拆回讀取資料，104年1月21日送回表示無法正常存讀取資料，考量大門感應器主功能仍在，便於104年2月5日將無使用之spa間感應器與大門互換，恢復大門正常功能使用等語（見訴字卷第111頁）。是於本件竊案發生當日，感應主機仍能正常感應開啟大門，係於事後調閱資料時始發現無法傳輸資料，故原告主張被告明知感應主機故障遲未通知廠商維修等語，要難採信。況被告辯稱其於人員進出時，確實無法逐一比對感應扣使用人 是否與感應扣登記住戶相符，亦為原告所不爭執（見訴字卷第118頁），是被告於人員持感應扣進入系爭社區時，即無須再行確認人別，僅須要求未持感應扣之人為訪客登記。本件竊賊於首次進入系爭社區時，既係持感應扣進入，則縱使感應主機傳輸資料功能正常，竊賊仍可進入系爭社區，足見前開功能故障與本件竊案之發生並無因果關係。原告以前揭事由主張被告有重大過失等語，應屬無據。
6.依系爭保全契約第10條約定：一、被告或被告駐衛人員未能善盡第3條、第4條所定之駐衛保全業務、洩漏應保守之祕密或其他侵害系爭社區管委會所屬區分所有權人或住戶權益之情事，被告應負損害賠償責任。被告依前項規定負損害賠償責任者，以損害賠償請求權人所受之財物損失為原則，並以金錢賠償為限。但損害賠償請求權人受原物尋獲通知後壹個月內，未主張取回原物者，原物歸被告處理，不得異議。系爭保全契約第11條約定：被告因前條第1項所附損害賠償責任，雙方同意依下列方式辦理：一、系爭社區管委會於損害發生後依第10條第2項申報損失，在未超過合約金額20％之範圍內，由被告依據系爭社區管委會申報損失之金額予以賠償。二、系爭社區管委會主張其損害逾前款金額者，由系爭社區管委會舉證證明其損失財物之名稱、數量、進價及總金額後，由被告依系爭社區管委會之實際損害負賠償之責，其最高金額為合約金額20％。三、前項第2款之情形，系爭社區管委會能證明被告有故意或重大過失者，不受最高賠償金額之限制。是依上開約定，除能證明被告有故意或重大過失者外，被告之賠償責任，以合約金額20％為上限。又系爭保全契約第5條約定，保全服務期間自104年1月1日起至同年12月31日止。系爭保全契約第6條約定，駐衛保全費用：契約有效期間內，系爭社區管委會應按月給付被告27萬元。本件被告確有違反系爭保全契約第3條、第4條注意義務之情事，業如前述，而以事發當時正值深夜至凌晨期間，夜間值勤人數減少，及系爭社區戶數眾多之情形，被告僱用之保全人員未及注意本件竊案之發生，尚難謂有故意或重大過失，故被告之賠償自應以合約金額20％為上限。再系爭汽車經鑑價為130萬元，亦為兩造所不爭執。又系爭保全契約為1年1簽，每個月金額27萬元，有前揭契約條文為憑，且為被告所自承（見訴字卷第129頁背面、130頁），是系爭保全契約之合約金額應以合約期間1年之總金額計算，而為324萬元（計算式：12×270,000＝3,240,000），被告辯稱應以1個月報酬即2 7萬元計算，並非可採。原告所受損害130萬元因逾合約金額之20％即64萬8,000元（計算式：3,240,000×20％＝648,000），依前揭約定，原告得請求被告賠償之金額應為64萬8,000元，逾此範圍之請求，即屬無據。
7.依系爭契約第10條約定：二、前項損害賠償請求權人應於損害事故發生（發現）時起8小時內報警處理，並於二日內以書面向被告提出警察機關受理案件證明文件及附客戶損失清單（記載損失財物名稱、數量、進價及總金額等）或以報警數據為主，被告雖辯稱未收到原告交付之書面資料或報案三聯單等語，然前揭約定僅係為使被告即早知悉損害情形，並非原告請求損害賠償之要式約定，是否於上開期限內提出，對原告損害賠償請求權之行使並無影響，附此說明。
8.末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；民法第229條第1、2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定， 亦無法律可據者，週年利率為5％；亦為同法第233條第1項及第203條所明定。查原告請求被告給付前開金額，未定有給付之期限，而原告起訴狀繕本送達之日為104年4月10日（見訴字卷第11頁），則原告請求被告給付自104年4月11日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，自為法之所許。
六、綜上所述，被告未盡系爭保全契約之注意義務，致原告所有系爭汽車遭竊。從而，原告本於系爭保全契約之法律關係，請求被告給付64萬8,000元，及自104年4月11日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
七、本件兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行之宣告，經核原告勝訴部分，核與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 104 年 12
月
8 日
民事第四庭 審判長法 官 高榮宏
法 官 余玟慧
法 官 張郁昇
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12
月
8 日
書記官 洪浩容
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