規約該如何訂立--PART-1

剛成立的大樓管理委會，最重要的是規約的訂立，除了剛成立的管委會規定訂立外，對於舊規約有窒礙難行的地方需要修訂，規約要如何去訂立屬於大樓運作，是非常重要的，如果只把營建署的範本原封不動拿去區分所有權人會議決議，並送主管機關報備，未來住戶之間如果發生爭執，勝負之間就看規約的內容了，因此，筆者就管委會在規約訂立，必須納入重點分析如下：

一、專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分：

(一)懸掛或設置廣告物是否要授權管理委員會來負責，其他位置、範圍的部份，一定要界定清楚。

(二)大樓如有共用地下室停車場，是否要授權管委會契約簽訂，以及停車位取得方式、費用多少，是要採抽籤或輪流或先後次序，要予明訂。

(三)要否劃定機車停車位，收費方式，管理規範授權管委會，避免以後違規停車爭執時，惡人先告狀致委員會不易處理。

二、區分所有人權人會議的召開：

(一)需經區分所有權人會議決議的範圍：明訂需要經區分所有權人會議的事項有那些，依範例有1. 規約之訂定或變更。2. 公寓大樓之重大修繕或改良。3. 公寓大樓有本條例第十三條第二款或第三款情形之一須重建者。4. 住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。5. 約定專用或約定共用事項。6. 管理委員執行、增聘管理員費用之支付項目及辦法。其他依法令需由區分所有權人會議決議之事項。

(二)法定出席人數的效力：公寓大廈管理條例第31條規定，區分所有權人會議出席人數的效力，應有區分所有權人三分之 二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之 。如果全國大樓按此規定開會，簡直是天方夜譚，大家一定開不成會議，組不成管理委員會。所以同條有法律授權--除規約另有規定外。另外一招，就是引用第32條，區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其 區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議 ；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一 以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其 區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。

(三)適當的出席人數：出席的人數的適當與否，會影響會議召開的效力與效率，如按公寓大廈管理條例規定，幾乎都要開二次區分所有權人會議，才有辦法選出管理委員組成管理委員會；但是訂的太低，又怕有心人士操控會議，通過有損大都數的住戶的權益，依筆者過去在大樓實務的經驗，訂立的內容為：區分所有權人會議討論事項，除第三款第一目至第五目應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之外，其餘決議均應有區分所有權人過1/4數及其區分所有權比例合計過1/4之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。前述的用意是除原前所訂、法定事由必須要區分所有權人會議決議的重大事項外，就要按公寓大廈管理條例較為嚴格的出席人數計算；如果是一般的決議，像管委會定期改選、一般的管理事項決定等，只要1/4出席召開第一次會議即可，就不用浪費時間、精神來召開第二次會議了。